活力与挑战并存的红谷滩商圈 | 南昌商业市调②

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楼主在上次写过八一广场商圈之后，接着今年国庆节的机会，楼主再来南昌，来看南昌万象城和红谷滩商圈，
以下为正文。

活力与挑战并存的红谷滩商圈 | 南昌商业市调②

（从南昌万象城的室内观景平台眺望「南昌之星」摩天轮及赣江风景）

#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）

新华社、南昌发布、南昌晚报、红谷滩发布、华润万象生活、南昌万象城、洪城时刻等，本文为「新商业LAB」原创内容，文中所引用的图片如未标注出处，均为「新商业LAB」原创作品，原创不易，未经授权，严禁转载或使用！

前言

借着南昌万象城于2022年国庆节正式开业的契机，带着南昌朋友多次催稿的动力，「新商业LAB」团队再次从武汉来到「英雄城」南昌，继上次写过赣江东岸南昌老城的八一广场商圈之后，这次我们来好好看看赣江西岸飞速发展的现代化新城「红谷滩」。

在三天时间里，LAB君为了从更多元视角体察这片活力新城，逛过红谷滩的各大商场，登过滕王阁远眺「秋水共长天一色」的红谷滩天际线，到过江西省博物馆感受人杰地灵的洪州文化，甚至「斥巨资」住过位于红谷滩的本市最贵酒店南昌喜来登酒店。

（在滕王阁上远眺赣江西岸高楼林立的红谷滩）

（在红谷滩的南昌喜来登酒店对望赣江东岸老城之中的滕王阁）

较之同级别省会城市的新城区，论城市风貌，高楼林立的红谷滩毫不逊色；论经济实力，江西全省超80%的省级金融机构分布于此；论商业活力，红谷滩万达广场的全年客流高居万达系统全国前三；论发展前景，南昌万象城开业期间的人头攒动验证了新区向南发展的十足潜力。

以下，LAB君将从整体现状、新开商场、亮点商场、问题商场、未来趋势这5大维度，带来有关红谷滩商圈的市调报告。

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01

飞速发展的活力新城

从CBD到红角洲

以赣江大道、丰和大道及九龙大道为双主轴，由北至南，红谷滩区主要分为文化场馆集中的凤凰洲、金融企业及商业设施集中的红谷滩CBD、科教资源丰富的红角洲、定位城市副中心的九龙湖、突出VR产业及文化旅游的生米镇这5大片区。

（红谷滩区总体布局图 @红谷滩发布）

相对而言，红谷滩的商业设施主要集中于红谷滩CBD至红角洲的核心片区内；同时，这里不仅是江西省、南昌市等各级**的所在地，也分布着南昌市多个新建城市地标，还集中了全市知名的高端酒店。我们本次市调的重心，正在于此。

（红谷滩商圈的示意图（新商业LAB制图，仅供参考））

（红谷滩商圈的主要商业体信息（新商业LAB制表，仅供参考））

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突飞猛进的繁荣新城

红谷滩古称「鸿鹄滩」，因是水鸟栖息地而得名，后谐音演化为红谷滩而沿用至今。在上个世纪，红谷滩的大部分区域多为滩涂。经过上世纪末的决策酝酿，在本世纪初，南昌正式启动了红谷滩中心区的开发建设，「西进南移」的城市发展趋势由此确立。

在省市各级机关迁入红谷滩的引领作用下，特别是在近10多年的飞速发展中，红谷滩的高楼大厦如雨后春笋般拔地而起，各大城市地标、文化场馆、滨江公园、城市绿道等相继落成，红谷滩逐渐成长为江西全省最具现代化风貌的高品质新区。

（红谷滩CBD片区内的城市风貌）

（红谷滩CBD片区内的城市绿道）

凭借宜居宜业的优势环境，红谷滩的常住人口也得到快速增长，迅速成为年轻人群及高收入家庭落户南昌的首选；据最新人口普查结果，红谷滩区常住人口近60万人，城镇人口占比达97%；区内人口10年间增长152.74%，远高于南昌市同期24.06%的增长率。

2020年6月，红谷滩区正式挂牌，正式成为南昌新晋的市辖区。2021年，红谷滩区的GDP为730.25亿元，位列南昌各区第3位。作为南昌及整个江西近20年来发展最为迅猛的城市新区，红谷滩已然成为赣江西岸最闪耀的明星。

（鸟瞰位于红谷滩CBD的南昌市ZF及绿地双子塔 @图源网络）

在城市商业领域，作为南昌商业重心向红谷滩转移的标志，万达集团打造的红谷滩万达广场已成为南昌乃至整个江西人气最高的商场；同时，天虹商场、万科印力、绿地集团、世茂集团及多家本土开发商也在红谷滩持续深耕。

在今年国庆节，华润万象生活在红谷滩区红角洲片区打造的江西第二座、南昌第一座万象城购物中心也盛大启幕，项目的商业定位、硬件标准、品牌组合等不仅大幅超过2015年开业的赣州万象城，更将成为引领红谷滩商圈向南扩容的城市级商业新地标。

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02

新开业的南昌万象城

意义深远的标杆项目

紧邻城市地标「南昌之星」的南昌万象城，位于红谷滩滨江休闲带上，周边的多个城市公园环境宜人。项目所处的红角洲片区，是红谷滩CBD向南延伸的重要板块，也是分布有多所高校的「前湖大学城」， 还是南昌顶级别墅及高端住宅集中的「富人区」。

（滨江而建的南昌万象城夜景 @图源官方）

整个南昌万象城综合体的总体量近75万㎡，涵盖16万㎡的万象城购物中心，25万㎡的华润大厦及置地广场写字楼、4万㎡的华润自营精品五星级酒店木棉花酒店、26万㎡的高端住宅华润悦府等，项目的总停车位超2700个。

（南昌万象城的开业信息）

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作为开启南昌「高端商业时代」的首发之作，南昌万象城在空间设计及硬件设施等方面可谓不遗余力。项目以「水」为灵感，充分利用建筑空间，打造出三大中庭环形相连的室内空间、一处开放式**花园及下沉式广场的丰富场景。

（项目顶拍图，三大中庭及**花园还有毗邻的南昌风筝广场清晰可见）

（采用无柱设计的东中庭给人以奢华感）

（采用超大玻璃穹顶及大面积悬浮绿植的北中庭给人以自然的清新）

（南中庭以「林间、沙洲」为概念打造为阳光美食花园）

如此开创式设计，突破了建筑空间与自然场景的界限，融入了山水、树木、花草等自然景观，展现了瀑布、江河、滩涂等经典在地元素，结合轻食餐饮、休闲酒吧、城市旗舰店等，立即成为南昌具有人文脉络及归属情感的新晋城市商业地标及社交生活目的地。

（商场东主入口上方的室内观景台可以饱览「南昌之星」及赣江美景）

（商场室内的动线设计极具流线感）

（位于**花园的水幕瀑布（夜间效果更佳））

（位于**花园的花草绿植）

对于南昌万象城，南昌市ZF、红谷滩区ZF及华润置地、华润万象生活等，都给予了高度重视及殷切期望。在各方共同努力之下，项目从2020年年中开工到2022年10月开业，仅用了2年多的工期。据LAB君了解，项目的开业时间比原定计划提前了10个月。

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可以期待的更多惊喜

从开业期间的表现来看，南昌万象城无疑相当成功，依托在南昌市场首屈一指的硬件基础及空间优势，及在B1层及高楼层分别打造的美食主题街区及特色餐饮组合等，还有开业季特别引入的「花花都市」艺术展及多元活动等，项目已然初展峥嵘。

（位于B1层的美食主题街区）

（位于高楼层的大餐饮品牌）

（**花园的M Stand咖啡）

（艺术展的部分内容）

凭借出色的开业成绩所展现出的市场潜力，及营运方强大的号召力，LAB君相信南昌万象城的未来值得更多期待，也将有更多的城市首店落户南昌万象城。

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03

红谷滩的亮点商场

让人惊讶的红谷滩万达

看完新开业的南昌万象城，LAB君也不会错过红谷滩商圈其他的亮点商场，首站必然是南昌当下最火热的城市商业地标「红谷滩万达广场」。

这家位于红谷滩CBD核心区的南昌首个大型商业综合体，开业于2012年，包括购物中心、室外金街、五星级酒店、休闲娱乐中心、高级写字楼、SOHO公寓楼等6大物业组合，总体量约55万㎡，商业体量达18万㎡。

（项目是涵盖多元物业组合的第三代万达广场）

在2021年，这家全年客流在全国400多家万达广场中排名前三的明星项目，日均客流超8万人次；全年业绩达25亿元，位列南昌商场业绩榜首，超过位列第二的南昌T16购物中心一倍多。从现场状况看，不仅购物中心的人气爆棚，室外金街的人气更是惊艳。

（项目的业态组合包括苏宁百货）

（即便在工作日，室内商场的人气也很高）

（中庭空间容纳了多个品牌的快闪活动）

（高楼层的餐饮区）

（室外金街的人气让人惊讶）

（室外金街几乎是满铺出租）

红谷滩万达广场的主要客流来源，一是周边写字楼的白领上班族，二是附近住宅小区的家庭客群，三是来自昌北大学城的学生客群；三大客群的人气基础，构成了项目成功的基石。而在感慨红谷滩万达广场受欢迎的同时，LAB君也能发现项目存在的一些问题。

如在硬件方面，室内外都存在肉眼可见的设施老化；在业态方面，项目的业态组合较为传统，缺少美妆品牌的时尚氛围及腕表品牌的业绩助力；而面对区域内新商场的虹吸效应，红谷滩万达广场的未来前景充满挑战。

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本土商业之光 T16

位于八一大桥红谷滩一侧铜锣湾广场的「南昌T16购物中心」（以下简称T16），是历经7年打造的「南昌首座大型轻奢shopping mall」；整个铜锣湾广场项目包括购物中心、写字楼、住宅等，其中购物中心的商业体量达15.8万㎡，开业于2016年。

（T16的外景）

T16的建筑设计风格优雅，且坐拥地铁上盖的交通优势，开业之初也汇聚了众多以南昌首店身份入驻的轻奢品牌，但较低的开业率及随后几年低楼层一直围挡却始终无法开业的众多品牌，使得商场长期处于不温不火的尴尬处境。

（入驻的MICHAEL KORS）

转折发生在2019年4月，以喜茶南昌双首店（另一家在中山路天虹商场）的开业为新起点，T16开始改变定位，轻奢品牌除MICHAEL KORS之外，其他大多撤出；取而代之的是重金引入的多家国际美妆品牌组成的新矩阵，商场的时尚氛围得以持续提升。

（位于商场黄金铺位的喜茶BAKERY店）

（引入的CHANEL美妆）

（引入的DIOR美妆）

（引入的Estée Lauder及BURBERRY美妆等）

（引入的NARS）

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从2020年起，商场东区先后引入了SEPHORA、UNIQLO、adidas SWC、Air Jordan等流量品牌，商场的人气也不断上涨。T16果断调整了「并不合身」的初始定位，且坚持了自身的品质与调性，成功转型为「轻奢标签下的时尚商场」。

（入驻的SEPHORA）

（入驻的UNIQLO）

（入驻的adidas SWC）

（入驻的Air Jordan）

2020年12月底，商场的名称从「南昌铜锣湾T16Mall」改为「南昌T16购物中心」，彻底甩掉了「铜锣湾」的贴牌。在2020年，T16的日均客流超3万人次，全年业绩超11亿元，位列南昌商场业绩排名第二位。

从现场状态来看，T16户外开阔广场上的游艇地标及商场屋顶的空中花园颇有特色，商场低楼层的氛围感也较为出色；相对而言，商场中间楼层的人气及品牌能级还有待提升。

（开阔的外广场及游艇地标）

（商场屋顶的空中花园（摄于2021年12月））

（商场的中庭空间（摄于2021年12月））

（商场内的休息区（摄于2021年12月））

（商场L1层持续提升的品牌能级）

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印力的「南北双子星」

位于红角洲片区的「南昌红谷滩印象城」，及与T16一街之隔的「地铁 万科广场」，是印力集团布局红谷滩商圈南北节点的两大商业项目。

其中，南昌红谷滩印象城的商业体量约10万㎡，是于2017年11月开业的原「乐世界购物中心」，后于2019年2月正式更名；地铁 万科广场的商业体量约13万㎡，开业于2021年11月。

在商业定位上，两大商场同为社区型购物中心；而在本地零售商业市场，入驻南昌红谷滩印象城的山姆会员商店及地铁 万科广场引入的盒马鲜生，不仅同为城市首店，也同为南昌超市行业的头部门店；在2020年，这家山姆会员商店单店全年业绩达4.2亿元。

（南昌红谷滩印象城外景（摄于2021年12月））

（入驻的山姆会员商店在南昌甚有名气（摄于2021年12月））

（地铁 万科广场外景）

（人气火爆的盒马鲜生（摄于2021年12月））

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从现场状态看，南昌红谷滩印象城的山姆会员商店的单店人气较高，但商场的整体人气还有待提升；而地铁 万科广场不仅区位更优，室内空间也更具设计感，加之钟书阁、meland club等能级更高且更契合周边客群需求的品牌组合，使之人气更胜一筹。

（南昌红谷滩印象城的室内中庭（摄于2021年12月））

（南昌红谷滩印象城的配饰品牌岛柜（摄于2021年12月））

（南昌红谷滩印象城的入驻品牌及室内通道（摄于2021年12月））

（地铁 万科广场举办主题活动的室内中庭）

（地铁 万科广场入驻的钟书阁）

（地铁 万科广场入驻的meland club）

看完红谷滩万达广场、南昌T16购物中心、南昌红谷滩印象城及地铁 万科广场这4家各具亮点的商场，我们可以发现，这些商场都具有「强运营」的共同特点，这或许是它们能够脱颖而出的重要依托，即便它们也都有各不相同的瑕疵与隐患。

而在竞争激烈的红谷滩商圈，还有一些商场或开局不利，或火爆一时，或缺乏经验，或还有其他不利因素，以致在当下陷入了人气冷清及业绩低迷的尴尬境地。在看过红谷滩商圈亮眼的A面后，我们也不会回避并不理想的B面。

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04

红谷滩的问题商场

双子塔下的尴尬

位于城市地标绿地双子塔下的「南昌绿地缤纷城」，是总体量达65万㎡的绿地**广场项目的商业组成，商业体量约7.8万㎡，分为南北两大区域。

（绿地双子塔）

（绿地双子塔下的商场）

（商场南区为「左邻」）

（商场北区为「右里」）

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早在2012年，该项目就一度传出要引入CHANEL、LOUIS VUITTON、GUCCI、Cartier等国际一线品牌。在2014年12月开业时，项目南区为百盛百货；北区定位为「奢尚购物中心」，一度引进了Tumi、RABEANCO、BUGATTI、Corneliani、See by Chloe，并围挡了Burberry blue label等品牌。

但在实际经营中，商场一直处于人气不足的状态。到了2017年7月，百盛百货撤店，绿地商业接手南区，又经过定位转型与重新招商，项目变身为由「左邻」（原南区）、「右里」（原北区）组成的南昌绿地缤纷城，于2018年9月重新开业。

然而，即便下调定位为「品质生活+互动体验」双核主题并引入时尚及生活类品牌，商场依旧没有摆脱经营不利的局面。LAB君在现场看到，商场空置率高，人气十分冷清，场内灯光灰暗，甚至多部手扶梯因故障停运却没有任何标识，项目运营水准可见一斑。

（北区商场的中庭空间（现场比图片要灰暗几个档次））

（北区商场的室内一景）

（北区商场的室内一景）

（北区商场的室内一景）

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冷清的世茂广场

位于红谷滩CBD核心区的「南昌世茂广场」，商业体量约10万㎡，定位「都市造乐场」。该商场是南昌世茂天城住宅项目的商业组成，周边也密集分布着写字楼、酒店、住宅区等，加之无缝对接地铁2号线红谷中大道站，可谓是占尽天时地利人和。

（商场的建筑外观略有些一言难尽）

2013年8月，南昌世茂广场作为红谷滩中心区第3家开业的商业综合体全新亮相，凭借新颖的品牌阵容一度在南昌市场颇有口碑；但随着地铁2号线施工及周边T16等新项目开业，商场人气下滑严重，大量品牌撤店。无奈之下，项目于2018年初启动了改造升级。

2019年5月，焕新之后的南昌世茂广场重新开业，商场的外立面经过了重新设计，室内装饰也进行了翻新，包括多家南昌首店的新品牌阵容也更加时尚，还在B1层打造出主题美食街区，项目一度有所转机，却又很快再度陷入困境。

LAB君在今年国庆节期间看到的南昌世茂广场，外广场毫无人气，室内更是萧条，低楼层的几家商户勉力支撑，高楼层几乎都是大面积的围挡。如此繁华地带的的冷清商场，让人唏嘘不已。

（商场的外广场）

（商场主入口两侧的品牌）

（商场一楼的场景）

（一楼经营中的品牌）

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一街之隔的鸿沟

与红谷滩万达广场隔街相望的「和昌 熙梦里」，包括开放式商业街区及精品公寓两大业态，总体量约5.6万㎡；作为和昌集团旗下和昌资管运营的首个集中式商业项目，和昌熙梦里拥有得天独厚的商业氛围及双地铁交汇的便捷交通，于2019年5月正式开业。

然而，该项目在开业之前就历经波折，业主方南昌莱蒙希望引进的运营方从美罗控股换到天虹商场，再到整体打包出售给和昌集团；在开业之后，项目也未能实现突破，而是很快陷入了人气不济、商户撤场的困境，甚至一度沦为红谷滩万达广场的停车场。

在2020年，和昌熙梦里被迫再度全面启动招商焕新，但却收效甚微；而随着项目的地下停车场从免费改为收费，商场的整体人气及经营状况持续下滑。项目运营方缺少商业项目的开发及运营经验而酿成的苦果，在这里体现得尤为明显。

（项目的外景 @图源网络）

（项目的内景 @图源网络）

而在紧邻和昌熙梦里的另一幅商业地块，还有一座「在建中」的盒子商业体「和昌 熙梦城」，商业体量高达16.52万㎡。目前，这座尚未完工的大型购物中心进展缓慢，似乎已成为和昌集团的「烫手山芋」，也或在静待有商业操盘经验的新接盘方。

（和昌熙梦城效果图（仅供参考））

成功的项目都有共同特征，而失败的项目却都各有问题。看过以上表现不佳的商场，我们似乎也能发现它们的共同点：这些商场的「运营力」都很弱。而造成弱势运营的原因，或是并不上心，或是应变乏力，或是缺少经验，以致各自深陷困境而不能自拔。