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晴川历历汉阳树 福星惠誉武汉项目规划调整中的商住选择题
观点地产网 2017-05-17 08:51
如果用唐代诗人崔颢一句诗来形容一个项目漫漫的十年长路，那么“晴川历历汉阳树”说的正是福星惠誉位于鹦鹉洲的旧城改造项目。
于2007年，这家武汉本土房企力挫五大开发商，竞得湖北汉阳旧城风貌区归元寺片区的P（2007）038项目。
将近十年过去，该项目在市场上产生的动静并不多，除了2013年该项目公布的D地块规划方案，于2015年A、B、C地块危房改造项目规划设计方案批前公示以及在D地块上拔地而起的福星惠誉·汉阳城项目住宅的入市和售罄，便是近日传开的上述A、B、C地块规划设计方案调整的消息。
5月11日，武汉市国土资源和规划局汉阳分局公布了调整方案，对比此前，这三个地块总的用地面积、建筑面积及A区的规划保持不变，B区和C区则从产生了根本性的变动。
按照最初的规划，总建筑面积达16.06万平方米的A、B、C地块将以商业步行街、大型集中商业和办公商业综合楼的面貌出现。
而在最新的规划里，地块将有高达7.88万平方米的面积被用于住宅建设，而商业服务业设施和办公部分则被分别压缩至4.41万平方米和3.77万平方米。
变动之大可见一斑，用湖北中原地产首席分析师杨丽宇的话来讲，这叫“非常意外”。而观察小至该项目所在的归元寺片区、大至汉阳区乃至武汉市整体的楼市情况，福星惠誉如今此举，又在情理之中。
由此看来，虽然福星惠誉董事长谭少群早在2010年就宣布转型，由单一住宅开发逐步转型为住宅与商业地产齐头并进，且商业和住宅比例将达50%对50%。但囿于拆迁之难，福星惠誉在商业地产商的路上仍有漫漫前路。
十年漫长商改住
时针拨回2007年9月下旬，福星惠誉以12.25亿竞得武汉市编号为P（2007）038号的国有土地使用权，楼面地价为3716元/平方米，它也就是今天位于汉阳旧城风貌区的这个旧改项目。
该项目位于归元寺东侧，在汉阳大道、鹦鹉大道、拦江路及北城路、南城路围合区域内，由A、B、C、D、E五部分组成，土地面积达约11.45万平方米，规划总建筑面积为33万平方米，其中，A、B、C地块原本拟作商业、写字楼之用，而D地块是住宅，E地块则为拆迁还建地块。
将近十年过去，E地块作为拆迁还建用途鲜被外界瞩目，D地块已从2014年年初开始逐步入市，而A、B、C地块则两度走到了聚光灯之下。
2015年3月，武汉市国土资源和规划局汉阳分局挂出一则公告，对A、B、C地块危房改造项目规划设计方案进行批前公示。
历史公告显示，该项目总用地面积7.07万平方米，建筑面积16.06万平方米，平均容积率2.27。其中，A区为独具湖北民居特色的商业步行街，形成了两条主街，六院落组团，主要为2-3层商业用房；B区1栋5层局部6层大型集中商业；C区设计为1栋31层局部3-4层办公商业综合楼，建筑高度150米。
俯仰之间，彼时的规划有了改变。
再度出现在公众视野，已是两年后。2017年5月11日，武汉市国土资源和规划局汉阳分局公布了调整方案，对比此前，这三个地块总的用地面积、建筑面积及A区的规划保持不变，B区和C区则从产生了根本性的变动。根据福星惠誉最新的设想，B区将建设1栋58层底2层商业裙房住宅楼；C区则为1栋58层底2层商业裙房住宅楼，1栋37层底2层商业裙房办公综合楼，建筑高度170米。
经此一变，原来的商业、办公用地，将由7.88万平方米的住宅、3.77万平方米的办公和4.41万平方米的商业服务业设施组成。
旧改艰难样本
十年可以发生许多故事，福星惠誉位于汉阳旧城风貌区这个旧改项目，需向外界公布的举动经由规划公示，变得有迹可循。更多的故事不为人知，特别是旧改项目，由于牵涉到家家户户，在拆迁的斡旋之中，往往产生不同的故事样本。
这也正是让福星惠誉的这个旧改项目显得漫长而艰难的原因。
“不同于城中村改造，旧城改造这一块，拆迁存在先天性不足，没有一个统一的组织去协调，没有相关配套政策的支撑，有时候拆迁过程中需要开发商、区政府一家一户逐个地做工作，时间很长。”谈起这个项目走过的路，福星惠誉董事会秘书汤文华对观点地产新媒体时感慨道，“不光是武汉，全国都是很难的。”
这个由A、B、C、D、E五部分组成的旧改项目，只有D、E地块的进度有所成效。武汉市房地产市场信息网显示，D地块上建成的住宅项目福星惠誉·汉阳城总套数为989套，目前已售住房达到842套、非住房已售28套，剩余的可售住房只有11套，而可售非住房则只剩6套；E地块作为拆迁还建之用，目前该地块总套数为938套，可售住房为837套，可售非住房为101套。
实际上，“旧改”乃福星惠誉立根之本，这么些年里，它遇到的拆迁磨难可谓不少。
值得一提的是红桥城项目，2009年福星惠誉就与红桥村村委签订了旧改合作协议，后于2013年1月顺利以40.03亿元竞得地块，但在2015年上半年才入市，前后历经6年。
柴林头村综合改造项目也颇为曲折。2010年12月，福星惠誉与武汉武昌区柴林头村村民委员会等正式签订《柴林头村“城中村”综合改造项目合作协议书》，据此，福星惠誉拟向柴林头村村委会支付总额为30.74亿元的拆迁安置补偿价款，以获得柴林头村片区内综合改造建设项目的全部用地。2012年，该协议被解除，彼时福星惠誉解释，乃由于柴林头村村集体方面的要求增加致使拆迁成本过高，才不得不选择放弃该项目。
谈回汉阳旧城风貌区这个项目，尽管于近日，它终于又有了新动态，然而汤文华表示，“汉阳这个项目推广的节奏不会很快”，拆迁仍然会导致进度慢一点。
商业还是住宅？
十年的时光，说短很短，短到不足以让福星惠誉完全啃下“拆迁”这根骨头；十年的时光，说长却很长，长到当人们谈起汉阳区4300元/平方米的新房均价时，可以感慨“那是2007年的事情”。
十年的行情变化之大，直接导致了这个项目规划的调整。汤文华对观点地产新媒体说，“随着房地产市场的发展，住宅市场比商业市场肯定要火爆，这个规划早就调过来了，住宅的去化速度比较快，回款快，毛利会相对高一点。”
对于规划更改之后的入市预期，汤文华显得十分乐观，他表示，该项目周边已有住宅价格超过2万元/平方米。值得一提的是，于2016年7月，碧桂园以25.31亿元的成交价获得汉阳拦江路地块，溢价率289%，楼面价已达20021元/平方米。
从供求关系来看，规划的更改被中原地产首席分析师杨丽宇视为一种利好，她表示：“归元寺片区和钟家村板块，商品住宅的供应比较少，供求关系相对紧张。对市场来说，做这样的改变会缓解供求压力，这是一大好处。”
此外，远洋于2017年4月以总价150亿元、楼面价7980元/平方米获得归元寺地块。据悉，该地块将被打造成太古里项目，对标成都太古里，汉阳太古里被“寄予了非常大的希望”。
从福星惠誉的角度来讲，杨丽宇认为，远洋的进驻利弊并存，“如果要做商业的话，一方面可以带来人流；但如果做得不好的话，有了这样一个对比，对它的品牌乃至各方面，都是一个伤害。”
值得一提的是，实际上早在2010年，福星惠誉就曾高调宣布转型，彼时，董事长谭少群在业绩发布会上表示，福星惠誉将由单一住宅开发逐步转型为住宅与商业地产齐头并进。谭少群对于转型的寄望并不低，他曾对外透露，福星惠誉的商业和住宅比例将达50%对50%。
但囿于拆迁之难，福星惠誉在商业地产商的路上走得还不是很顺畅。比如曾被寄予厚望的福星惠誉首个商业项目，位于武昌区的群星城于2015年间也有过“整体出售”传言。
观察群星城和本次作出规划调整的汉阳项目，杨丽宇表示，“可能它在商业运营管理这方面有所阻滞。”
撰文：陈泽旋审校：杨晓敏 |
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发表于 2017-5-17 10:01:13
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