大牌开发商相继进驻 张家窝区域竞争白热化

蓝色天际线

随着各家房企进驻，区域内产品类型更加丰富。

　　4月14日下午，位于西青区张家窝的地块挂牌截止，吸引了20家房企竞买，而最终7亿元的成交总价和高达52.84%的高溢价率让张家窝再次成为备受关注的焦点。如何让区域在现有“名气”上获得更多认可，如何让产品更好地满足购房者需求？开发商需要思考的问题还很多。

　　新地块有望打造低密产品

　　津西青(挂)2015-03号地块的出让吸引了20家房企前来“抢地”，这一数量为五年来天津土地出让竞买报名量之最。最终，联发地产以7亿元总价拍出，住宅部分7637元/平方米的成交楼板价也创下新高。对此，中国指数研究院天津分院研究副总监祁丽静认为，业内对该区域的普遍预期还是较好的，虽然张家窝不像今年的北辰、海河教育园那么火爆，但基于现在楼市整体迅速升温的大环境，后续开发的项目还是可以期待的。

　　从张家窝现有情况来看，目前区域内在售产品定位主要还是刚需和刚改客户，基本以洋房和小高层为主，出房率较高。主推户型80-90平方米两室，90-130平方米三室，高层价格在12000-13000元/平方米，洋房价格在13000-15000元/平方米，不同项目之间差价并不明显，不少项目已经是准现房状态。

　　此次出让的地块位于香海道以西、高泰路以北。该地块出让土地用途为商服、城镇住宅，其中商服用地容积率不大于1.8，建筑密度不大于48%；城镇住宅用地容积率大于1.0且不大于1.01，建筑密度不大于25%。地块临近津晋高速、荣乌高速、新老公路、赛达大道等交通要道，距离地铁也不算太远。周边还有物美超市、肯德基餐厅、农业银行、邮政储蓄银行等，以及张家窝镇第三幼儿园、菜市场、大药房等，生活配套较为完善。天津中原地产投资顾问部投资分析主管赵璐认为，该地块处于张家窝板块较靠外围，目前三面为现状住宅区，东侧临张家窝滨河公园，居住氛围较好。以该地块的容积率来看，有条件打造低密产品吸引主动郊区化的高端改善人群，可以填补张家窝板块的市场空白。

　　板块近几年推地节奏放缓

　　此次开发商集体“抢地”与张家窝近年来鲜有地块出让不无关系。2012年，万科以8.99亿元底价拿下张家窝3宗宅地，此时的楼面价最高不到2000元/平方米，拉开了该区域备受关注的序幕，很多人把这里誉为“第二个中北镇”。在这样的市场期待下，2013年成为区域地价“巅峰年”，创造了张家窝地价一年翻倍的神话。当年出让的两块土地溢价率均超过100%，其中一块高达140%，楼面价也超过5000元/平方米。此后，张家窝则以每年一块土地的速度低调入市。

　　祁丽静认为，区域对推地节奏的把控主要受市场整体环境和板块自身走势影响。张家窝在2013年、2014年的区域成交是比较好的，活跃度高，特别是随着3号线通到南站，带动了楼盘成交量。但是去年以来，张家窝销量整体相对温和，特别是2015年11月份至今年2月份以来，成交套数逐月走低，由592套/月降至306套/月。只有3月份在楼市整体走高的带动下，才走出一波上扬行情，说明市场需求相对不足，预计短期内不会出现土地集中入市的情况。

　　配套不完善成制约因素

　　张家窝板块最大的特点是以交通为先导，不仅可以自驾走快速路，还能通过地铁、高铁等公共交通方式往来，方便快捷。随着地铁3号线的开通，张家窝与市区的联系更加紧密。今年7号线的前期工作也将启动，根据规划，7号线将由张家窝至海河中游地区，开通后将大大加强张家窝与外部区域的联系。由于紧邻天津南站，可以带动区域与北京、沧州乃至京沪一线各城市的联动，有利于带动张家窝产业发展规模。

　　祁丽静认为，尽管张家窝拥有交通方面的先天优势，但从近几年的发展来看，目前板块内基础配套仍然相对缺乏。“比如现在很多在售项目虽然都打着地铁房的名义，但是距离3号线还有一段距离。”板块内目前尚未形成有规模的商业集群配套，零散商业设施也不够便利，仅能满足日常生活需求，缺乏如永旺、家乐福等这样辐射力强的商业配套。综合来看，配套方面对于改善型客户的吸引力尚不够强，亟待引入更多配套资源。随着品牌房企相继进驻，将带动片区整体向好，如何结合客户需求做出有特色的产品将成为竞争取胜的“法宝”。

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张家窝的路网是硬伤，与海泰南道和大学城那边的路都不通，应该把路先修通了。

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张家窝的房都是看上去很美，什么距离南站5分钟，结果走起来15分钟都不止，那个3号线的终点站还不知道在哪