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发表于 2012-10-30 15:16:29
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保定市东湖商业地产开发之思考
新浪房产讯(特约评论员 笨笨)打开媒体，最近关于保定东湖的概念炒得满天飞，东湖建设、大学城、高铁、民营产业园等等概念都成为了东部片区发展的助推剂，无论是开发商、政府还是保定市民也都对东部片区的发展充满了期待，我也不禁在问自己，东湖的未来在哪里？目前东湖的地产开发应该遵循什么规律？
可能是吸取了北部新城配套设施不足的经验教训， 从东湖片区规划伊始，保定市政府就希望站在一个比较高的位置来引领整个区位的开发建设，因此在近一两年的土地出让中，商业等相关配套面积被纳入到整个土地出让计划中，以2012年8月东湖几个地块出让为例，24号地块被明确要求为商业服务地块，这是在2005—2010年以往的土地出让中非常少见的现象。同时，如果计算上未来石、炫彩等项目，东湖片区的地产开发一个共同的问题是，商业部分的开发建设成为一个无法回避的问题。
保定目前商业开发模式
商业地产的核心是商业，而商业的难点就在于集中商业的开发运营。目前保定市商业的开发建设有以下集中模式：
零售商介入到地产，自持产权：以北国先天下、保百集团、时代商厦、茂业为主，这类商业开发的特点是，零售商不仅仅是物业所有权持有者，同时还是招商者、运营者。丰富的零售经验和商业资源是这类商户的优势，通过自持产权，在商业招商运营方面具有较大的主动权和溢价能力。
专业开发商、自持集中商业：这类地产商一方面通过可售部分的回款来保证自持方面的资金平衡，另一方面将集中商业外包，引进知名主力店或者次主力店来获取资金收入。目前保定这类开发公司的代表是万博广场和华创国际广场项目。万博规划了较大的写字楼作为未来现金的主要来源，将自持商业划一部分分租给沃尔玛和百盛，一部分自营招商，引入ZARA、万达影院等次主力店；华创以商住公寓和步行街(一、二楼)为主要现金来源，将商业部分集中外租给银座。这类开发模式首先要解决自持部分资金的问题，尤其是自持面积较大，占用资金较多时，更要充分考虑资金来源的多元化问题。
反租销售，统一招商运营，或者是带租约销售。实质上是将商业划分为面积较小的铺位，通过销售回笼资金，与此同时再与业主签订反租合同，将经营权和招商全收回(一段时间内)。一般来说资金实力较弱的开发商会选择这类开发模式。这类项目的案例在保定较多，例如原先的京海世贸广场、国贸、义乌小商品城等等。反租销售目前在业内诟病较多，在保定也比较缺乏成功的案例，京海和国贸的失败足以说明整合好统一招商运营与产权分散之间的矛盾很难调和。
其他的模式千变不离其宗，总体而言商业地产的开发是要整合好开发商、投资者、政府、经营者和消费者等几个群体的利益，一个环节出了问题就有可能影响整个项目的开发建设。
东湖商业地产尤其是商业发展的挑战：一个商圈的形成，必须要考虑以下两个因素。
是否具备多层次、互补型的商业网店布局。这是一个商圈形成的基础。从目前东湖片区的发展来看，已经形成了未来石、炫彩SOHO、未来城、义乌小商品批发城，可以说，目前东部片区已经具备了多元化商业网店布局的基础，但是不容回避的是，目前各个项目中孤岛效应还较为明显，之间缺乏有效的联系，集群效应还没有显现出来，目前还只是停留在概念阶段，真正形成互动还有待解决。
是否具备有效的客流。没有客流就没有商流，同时就没有钱流。我们分析目前东湖片区的人群，主要来源于有三，一是大学城常住学生人口，二是客运中心、高铁(即将运营)带动的交通人群；三是民营科技园工作人群。仔细分析三类人群的特点就会发现，共同点就是很难形成重复消费，销售能力也普遍偏弱，这就导致一个致命的问题是招商难，一般来说，商户经营在选址上是很谨慎的，尤其是一些主力店和次主力店，当没有规模庞大的有效消费人群时，让其拓展开店的难度就更大。
有效消费不足、缺乏多层次、互补型的商业布局，将制约的东湖片区商业的发展。依托于东湖片区的规划，东湖片区有潜力成为一个新区，但是发展道理任重道远。
东湖商业地产开发的思考
对于中小开发企业来说，商业地产开发看似前景诱人，但是庞大的资金占有是其开发无可回避的问题，之后还会面临招商、运营等一些列问题。如今的东湖片区商业地产难就难在、资金、规划和品牌引进，对于后期的经营虽说是重点，但是比起前期还差一点。项目大、招商难、有可能使更多的项目处于荒芜阶段。
资本运作，先融资，后投资：对于中小开发商而言，预售资金还是最主要的资金来源，在选择东湖片区开发时，建议采取循序渐进的开发方式、适当增加可售性商业的比例，从简到难，从可售型物业到自持性物业。目前可售性物业一般有写字楼、商住公寓、住宅、底商步行街。住宅由于面临着限贷等宏观条件的制约，未来销售的不确定性也较大，因此在规划上可适当增加商业性质用房的比例。我们参考万达广场和万象城的规划就可以发现，最近几年万达广场和华润万象城都在集中商业的外围规划了可售性室外步行街，这类步行街价格依托于集中商业强大的聚客能力，往往都能获得很高的销售溢价。
傍大款，形成“地产+商业巨头”的开发模式，核心是定单地产。东湖地产的开发先了解一下商业经营者的态度，然后再针对性的调整，这是保定目前商业地产开发商普遍面临的问题。
招商对象注重客源模式的多元化：随着商业的发展，消费者市场的培养逐步成熟，消费者的品牌意识日趋强烈，同时，一系列快时尚品牌的涌入、集合店的崛起也为购物中心提供了更多的租户选择。首先是“快时尚+集合店”的时尚引力及其所带来的销售长尾效应。快时尚的迅速风靡使得ZARA、优衣库等快时尚品牌成为购物中心的宠儿，为其所入驻的购物中心带来了极大的客流贡献；同时屈臣氏、丝芙兰等时尚集合店也因其可逛性强等特点在购物中心中有着不可替代的地位。快时尚+集合店的模式也并不会影响或削弱类似VERO MODA、欧时力等大众品牌的生命力，客群反而因为长尾效应促进了畅销品牌的业绩，获得了相得益彰的共赢效果。 除了时尚引力，人气餐饮是购物中心新的客流发动机，餐饮业态在满足大众日益提升的品质生活追求和社交需求方面功能显著。客流带动型的特色餐饮，情感体验型的一茶一坐，或是直接需求型的肯德基、麦当劳等，都呈现出非常明显的聚客效应，而且餐饮业态往往可以消化购物中心里的高层空间，并向上承接更高楼层的娱乐体验业态，成为上下互动式的客流发动机。另外还有一个非常重要的儿童业态。无论是家庭娱乐还是儿童体验或是早教，都具备目的性强、持续性高、连带消费多等特点，往往一家商户都能绑定一大批家庭型的会员，形成持续不断的规律性到店消费。当然东湖的业态发展是个不断优化调整的过程，需要根据自身项目的实际情况进行不断调整。
科学设计，让建筑成为一景：科学设计的首先是动线设计，形成复合型的人流动线。一般来说，人流分为车流、周边居住工作生活人流、公共交通导入的人流、物流、室内平行人流和立体人流。万象城解决的思路是通过一条主动线将不同的功能分区有机的联系在一起，各类人流相互融合。另外立面设计也是个重点，尤其是立面材质、夜景效果和景观的设计。总之，科学规划的一点事形成一个聚焦点，将各类人流能有效融合共享。 |
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