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发表于 2018-10-26 08:11:11
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两个月前，被坊间称为太原的“史诗级土拍”遭遇流拍；10月25日，8宗地块降价后再次出让，最终央企华侨城以总价116.017亿元将其全部包揽。
8块“黄金地”降价20亿
据悉，这8宗地块为太原煤气化公司原用地，均毗邻西中环、九院沙河快速路、南内环等城市主干路。
图片来源：住在龙城网图片来源：住在龙城网
此次调整后的起拍金额为108.017亿，较之前的130.82亿元起拍价减少了约22.8亿。华侨城将其一举拿下，总成交价达116.017亿元，楼面均价4055元/平方米。
出让文件显示，宗地块为编号SP-1842至1849，用地性质以住宅、商业为主，以养老、教育等社区配套地块为辅，总出让面积为82.71万平方米（约1241.61亩），总建面约289万平方米。
据“镁刻地产”记者了解，本次参与土拍的房企仅华侨城一家，8宗地块分开拍卖，约10分钟就有一宗地块成交，进展十分顺利。
而上述8幅地块首次出让时，只有北京润置商业运营管理有限公司（SP-1844地块）和金茂投资管理（天津）有限公司（SP-1848地块）报名，但却因出价不达拍卖底价，没有交易成功，另外6宗地竟无人报名。
彼时金茂投资管理（天津）有限公司相关人员向“镁刻地产”记者表示：
“本次拍卖的土地价格超出了公司预期，所以就没有跟进。我们在太原有很多储备项目，会适时出手。”
而此次起拍价调整后，华侨城以116.017亿元获得8宗地块。
对于此次拿地，华侨城在接受“镁刻地产”记者采访时表示：
本次价格符合华侨城对地块价格的预期。
此次华侨城获取煤气化旧址地块是在集团战略规划之下，充分调研了太原市房地产发展历史及趋势、客观判断市场容量、战略性考虑城市发展潜力，基于综合考量，对城市土地价值做出现时点合理判断，参与竞拍，并以经过严格测算的合理价格获取土地。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉记者，华侨城在土地市场相对低迷的时候大手笔拿地，其实是一个长远的谋篇布局，对于华侨城未来挺进中部市场是一个非常好的契机，而且该地块位置也相当好，对华侨城来说相当于策略的选择。
从开发模式来看，中国城市发展研究院投资部主任刘澄指出，该区域周边开发程度低，从现状打造培育成熟还需要较长一段时间，长周期的开发也会带来较高的财务成本，而华侨城对于该类开发模式经验丰富，将带动周边价格上涨，未来具有升值空间。
华侨城直言，太原煤气化旧址8宗地块地理位置优越，处于太原城市“南移西进”发展主轴之上，位于三大城市核心主干道、两条快速路、一条绕城高速汇聚而成的枢纽中心，内外交通便利，路网通达，具备较大的发展空间。
华侨城“一口”吞下
图片来源：视觉中国图片来源：视觉中国
其实，华侨城并非是太原的新面孔，今年1月25日首次进入太原，项目择址晋源，其与晋源区人民**与华侨城集团公司就华侨城大型文化旅游项目举行签约仪式，总投资500亿元；8月30日，太原市人民**、晋源区人民**与华侨城集团三方签订“太原华侨城大型文化旅游综合开发项目”一期项目合作协议。
易居研究院智库中心研究总监严跃进称，华侨城对太原的投资符合其对一些低估城市的拓展思路，后续也可能结合山西太原的文化发展文旅产业，有助于华侨城的产业转型。
众所周知，华侨城深受地方**的青睐，此次在太原拿地是否也有**的意愿？就此，华侨城告诉“镁刻地产”记者：
华侨城自去年年底入驻太原以来，太原市**对华侨城给予了很大期望，多次与华侨城集团举行会议讨论城市发展与片区发展等问题，希望借助华侨城优势促进城市价值提升。
谈及此次获取地块的开发，华侨城透露，本次地块华侨城将主导开发建设，拟将融入“智慧道路系统”、“邻里社区配套”、“人文艺术居住体验”等开发理念。同时，项目拥有住宅、商业、教育配套、体育配套、养老配套等多种业态，华侨城将综合考虑，系统开发，打造品质生活居住区。
华侨城相关负责人补充道，太原目前经济发展水平在二线城市中相对落后，在省会城市中与贵阳、呼和浩特等城市同处于第三梯队。但近两年经济势头良好，整体发展潜力较好。华侨城的入驻，将助力太原市挖掘文化旅游资源、提升市民居住品质，极大提高城市竞争力。
据不完全统计，今年下半年以来华侨城已在深圳、西安、惠州、浙江温州、苏州昆山、无锡等多个城市拿地。今年上半年，华侨城A新增土地项目10个，新增土地权益面积138.4万平方米。
财报数据显示，华侨城A在2017年新增土地面积269.11万平方米，新增规划建筑面积580.12万平方米。截至2017年末，公司旅游综合及房地产开发业务土地储备637.15万平方米，规划总建筑面积1197.26万平方米。
此外，据华侨城官网信息披露，2017年，华侨城集团业绩实现经营收入801亿元，同比增长47.7%，利润总额191亿元，同比增长100%，提前完成了其“十三五”利润总额“翻番”的目标，2017年末资产总额达3199亿元。
土地市场降温明显
今年以来，土地市场呈现出整体降温趋势，土地流拍或以底价成交的现象时有发生。
中原地产研究中心统计数据显示，今年1~7月，全国房地产市场土地流拍一共796宗。其中，一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍一共154宗，同比增长200%；三、四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。而且一线城市即使成交的土地，也是底价或逼近底价，成交价格普遍低于两年前。
就太原来看，去年“供不应求”的状态已不复存在，企业拿地日益理性。
房天下数据显示，2018年1~9月，太原市共推出各类用地160宗，共计759.7万平方米；成交各类用地127宗，共计516.8万平方米，同比增加68.08%；共收入土地出让金178.0亿元，同比下降16.48%。前九月，太原市各类用地楼面均价为1318元/平方米，同比下降26.86%。
数据来源：房天下数据来源：房天下
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在严跃进看来，现在土地市场整体降温了，房企如果有比较好的拿地资金，拿地机会还是比较好的。
宋丁则分析称，此前的土地流拍对太原来讲有些大伤元气，所以此次才大幅降价出让。他表示：
整体来看，太原经济发展比较滞后，急需大规模的城建改造，此次土地出让也是巩固城市发展的结果；其实今年太原楼市还有一个补课的过程，整体房价出现了一定的上涨。
中指院数据显示，9月太原新建住宅价格指数为7096元/平方米；国家统计局数据分析，9月太原新建商品住宅销售价格环比上涨1%，同比上涨10%；太原二手房住宅销售价格环比上涨1%，同比上涨11%。（记者 董青枝）
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