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发表于 2015-11-7 18:31:28
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这个融资文件有这个工地的详细概况：
http://www.cctic.com.cn/cpgg/3978.jhtml
2013上海北外滩锺伟房地产项目集合信托计划A类优先级信托受益权募集说明
公告发布时间：2013-09-09 查看本产品
一、信托计划概况
1、信托计划名称
2013中诚信托上海北外滩锺伟房地产项目集合信托计划
2、本次信托计划发行规模
本次募集的A4类优先级信托资金规模为不超过人民币1.5亿元。
二、投资项目相关情况介绍
1、相关各方基本情况
（1）集伟投资简况
集伟投资于1993年1月1日成立，是一家具有房地产开发企业二级资质的房地产开发企业，注册资本为人民币贰亿元，法定代表人为徐耀昌，系借款人的控股股东。公司经营范围：房地产开发、经营及咨询，经销建筑及装潢材料，金属材料，五金交电，机电产品，化工产品（不含危险品），针纺织品，汽配、百货；自有房屋出租，实业投资，投资管理和咨询。集伟投资股东为徐耀昌和徐睿，分别持有集伟投资92%股权、8%股权。根据已审计财务报告，截至2011年12月31日，锺伟房产资产总计为1,847,124,247元，负债总计为505,402,192元，所有者权益为1,341,722,055元。
徐耀昌、徐睿同意分别以其持有的集伟投资43%股权和8%股权为相关主体履行其在信托计划相关法律文件项下的义务和责任提供质押担保。
集伟投资同意为锺伟房产履行其在信托计划相关法律文件项下的义务和责任提供连带责任保证担保。
（2）借款人/锺伟房产简况
锺伟房产于2001年9月19日成立，是一家具备国家房地产开发暂定资质的房地产开发企业，注册资金为人民币贰仟伍佰万元，法定代表人为徐耀昌。公司经营范围：房地产开发、经营；物业管理，绿化养护工程，室内装潢，自有房屋出租，房地产信息咨询，装饰工程咨询，投资咨询，企业形象策划，市场营销策划；金属材料、五金交电、机电产品、建材及装潢材料销售。锺伟房产股东为集伟投资、中伟昌新和昌隆置业，分别持有锺伟房产77%股权、20%股权和3%股权。根据已审计财务报告，截至2011年12月31日，锺伟房产总资产为2,736,205,026元，总负债为1,052,252,495元，所有者权益为1,683,952,531元。
（3.1）本信托计划将以货币形式信托计划资产中的人民币3亿元受让集伟投资持有的锺伟房产50%的股权。信托计划存续期间，受托人将通过委派董事和财务总监，并对锺伟房产印鉴、账户进行监管，对影响信托计划财产安全的重大事宜进行管控。
（3.2）集伟投资、中伟昌新、昌隆置业同意以其分别持有的锺伟房产27%股权、20%股权和3%股权为相关主体履行其在信托计划相关法律文件项下的义务和责任提供质押担保。
锺伟房产同意为集伟投资履行其在信托计划相关法律文件项下的义务和责任提供连带责任保证担保。
（3.3）徐耀昌及其配偶同意为相关主体履行其在信托计划相关法律文件项下的义务和责任提供连带责任保证。
2、投资项目介绍
（1）项目简介
项目地块作为上海市杨浦区2、3号街坊地块的一部分，位于东外滩和北外滩衔接部，西起大连路，东至通北路，南起杨树浦路，北至平凉路，地处黄浦江黄金湾道，尽纳西南面外滩、陆家嘴和北外滩的风光美景，也是连接东外滩、北外滩、大连路CBD 和浦东陆家嘴金融贸易区功能节点，地理位置极为优越。
本项目西面的北外滩将成为世界级邮轮航运中心，东面的东外滩是集滨江商务、酒店、休闲、娱乐、旅游、居住为一体的特色区域。大连路隧道以东、杨树浦路以南的滨江地带将保护老工业基地的历史形态，挖掘百年工业的文化底蕴，将杨树浦路近代工业第一街打造成新的历史文化旅游景点；项目正南面的船厂将搬迁，并保留2个深水船坞作为游艇停靠码头，并与渔人码头相连；东南面的老纺织厂区已改造为纺织工业历史陈列馆；项目东面、东北面、北面将继续实施旧城改造，打造滨江创意产业园、上海知识产权园和国际总部集聚区。
图 项目位置和周边规划
/u/cms/www/201309/09104134hwt2.bmp
根据杨浦区发布的《上海市杨浦区滨江发展“十二五”规划》，本项目作为杨浦区“十二五”期间重点旧城改造项目，市旧城改造办公室与区政府正积极协调、支持国家开发银行向集伟投资提供40亿元的旧城改造贷款来帮助集伟投资实施杨浦区2、3号街坊A、C地块剩余部分的拆迁工作。
B地块定位为一线江景高档住宅区，主要面向跨国公司驻沪高层管理人员、陆家嘴金融企业高层管理人员以及其他兼具居住与投资需求的高收入人群。整个项目则定位于以一站式、休闲式、体验式、高品质和中高档消费为服务对象的综合性都市型购物中心，顺应以家庭为单位的早至晚归的国际化商业消费潮流，突破传统购物中心以购物为主的业态组合方式，集中大型超市、电影院、儿童娱乐场所、溜冰场、各式餐饮、专卖店、体验店为一体，形成集休闲、购物、餐饮、观光、娱乐、文化、会展、体验等一系列复合功能的多业态组合方式，实现生活、休闲娱乐、观光和餐饮四大功能，满足消费需求。
（2）项目初步规划及开发计划
根据规划，杨浦区2、3号街坊将建设约70万平方米集商、住、办、休闲于一体的大型建筑群，分为A、B、C三个地块。
贷款项目B地块面向正南，东西宽138米，将建设2幢31层、1幢18层的高档住宅楼，以及地下会所和地下车库等，总规划建筑面积合计108,155平方米，其中地上建筑面积63,156平方米，地下建筑面积44,999平方米。地下汽车停车位：683个。
B地块项目分两期开发，目前在建的一期工程为3号住宅楼和地下会所，建筑及安装主体结构已完工，现处于装饰装修工程施工阶段，建筑面积合计18,364平方米，其中地上建筑面积13,769平方米。根据锺伟公司提供的《建设工程规划许可证》【沪杨建( 2012)FA31011020124470号】，二期工程总建设规模89,791.15平方米.其中1号住宅楼地上建筑面积25,266.29平方米、地下建筑面积2,399.1平方米；2号住宅楼地上建筑面积24,063.62平方米、地下建筑面积2,498.4平方米；地下车库建筑面积35,506.92平方米、地上建筑面积26.98平方米；地下车库疏散楼梯地上建筑面积29.84平方米。二期工程将于2012年底动工，预计2014年年中将完工。
A 地块紧邻大连路隧道，有地铁通道连接M4 线杨树浦站，地块上由一座购物中心和一栋甲级写字楼组成。A 地块占地面积34,644平米，地上建筑面积154,400 平方米，地下建筑面积117,776 平方米，总建筑面积272,176平方米。它的基本设计思路是“一条峡谷、一个高原盆地、一座山峰”。（图示3）一条峡谷南北贯穿，将购物中心分成东西二个单体的商业建筑。高原盆地位于峡谷东侧商业建筑的三层屋面，东南北三侧均有商业建筑将高原盆地围住，西侧有楼梯踏步和自动扶梯与峡谷上下连接。山峰是40 层180 米高标志性建筑的甲级商务楼，位于A 地块的东北端。该地块已经于2010年完成部分拆迁，并取得了18,548平米的土地使用权证，剩余部分计划于2014年一季度拆迁完毕并进行建设。
C 地块占地45,197平方米，规划建设项目有二栋酒店式公寓、一栋甲级商务楼、购物中心、联合会所和“万博园”，其中酒店式公寓和甲级写字楼限高100 米（图示4）。C地块项目地上建筑面积164,800平方米，地下建筑面积153,680平方米，总建筑面积318,480平方米。该地块计划于2014年底拆迁完毕并于2017年12月完成建设。
图 项目地块划分示意图
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图示说明：①示意酒店式公寓的位置，②示意甲级写字楼的位置
（3）证件取得情况、形象进度
a.证件取得情况：
2004年12月30日，集伟投资与锺伟房产共同与上海市杨浦区房屋土地管理局签订《上海市国有土地使用权出让合同》（编号：沪房地杨（2004）出让合同第110号）；2005年10月12日，集伟投资与锺伟房产共同取得B地块的房地产权证（编号：沪房地杨字（2005）第023677号），用途为住宅，使用期限自2004年12月30日至2074年12月30日，用地面积为24,883平米。
2006年9月1日，集伟投资与锺伟房产共同取得B地块建设用地规划许可证，用地面积25,643平米。
2007年8月17日，集伟投资与锺伟房产共同取得编号为沪杨建（2007）10070817F02302号的建设工程规划许可证，允许建设B地块地下会所4,714平米；2008年4月14日，集伟投资与锺伟房产共同取得编号为沪杨建（2008）10080414F00795号的建设工程规划许可证，允许建设B地块3号楼13,650平米（经杨规土（2010）64号文调整面积）；2012年6月27日，集伟投资与锺伟房产共同取得编号为沪杨建（2012）FA31011020124470号的建设工程规划许可证，允许建设B地块1、2号楼和地下车库等计89,791.15平米。
2007年4月17日，集伟投资与锺伟房产共同取得B地块3号楼桩基的施工许可证分页，2007年9月29日，集伟投资与锺伟房产共同取得3号楼地下室及地下会所的施工许可证分页；2008年7月17日，集伟投资与锺伟房产共同取得3号楼的施工许可证分页；2012年9月24日，集伟投资与锺伟房产共同取得1、2号楼的施工许可证分页。
b.形象进度
截止2013年8月30日，3号楼的建筑安装主体工程、外立面装饰工程和7套样板房的精装修已完工，总建筑面积18,364平米，其中地上建筑面积13,769平米、地下会所4,595平米。售楼处、展示厅和地下会所的室内硬装（天花、墙面、地面及固定家具）已基本完成，软装家具开始进场；项目二期（1号和2号楼）桩基工程正在进行中，已完成部分桩基检测。
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(4)项目的优势
本项目位于杨浦区滨江板块内，根据规划要求，B地块正面现在没有、将来也不会有五层以上的建筑物，是可视风景极好的一线江景住宅，可很清晰地看到西南方位的陆家嘴金湾。
本项目位于东外滩与北外滩衔接部，下接轨交地铁4 号线，地面通过相邻的景星路商业步行街直通北面的大连路总部经济集聚区和南面的滨江现代服务业发展带，通过大连路隧道直达浦东陆家嘴金融贸易区，是连接杨浦知识产权园、创意产业园区、东外滩滨江现代服务业发展带、北外滩航运中心、大连路总部经济聚集区和浦东陆家嘴金融贸易区功能节点。
本项目周边逐渐发展的航运服务、游轮经济、文化娱乐、历史人文、会展商贸、工业博览等六大功能，是上海仅有的功能混合且发展完善的区域。与本项目相连的规划景星路商业步行街全长近两公里，南端连接滨江旅游休闲商业区，北端跨越几个街区进入大连路总部经济集聚区腹地，步行街两侧将逐步建成跨国公司总部集聚的商务区，结合高级酒店、会展设施、高档公寓、滨江休闲旅游等多种功能组合，形成上海独一无二的购物休闲商业街。
本项目作为大型购物中心将成为整个大连路门户区发展的重要空间节点，在发展时程上将成为大连路CBD 区域发展的领航项目。随着北外滩高档居住区以及CBD 的兴建、复兴岛滨江开发带工程的实施以及北外滩中央商务区和周边区域大型观光旅游设施的开发，本项目的优势将更明显。 |
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