转帖--瑞虹天地效果图

tmz

用发展的眼光看瑞虹天地和瑞虹新城，他只是石库门的21世纪版本，密度高，市井，市民生活，但逼格永远不要提 ...
daobinsi 发表于 2015-7-28 10:51

    上海内环的高层小区普遍都是四多的容积，不觉得瑞虹特别高，内环内有那么大片社区的也就独此一家了，逼格还是有的。说他利用率高是因为设计的时候避开了大开大合，没有那种无用的大型广场。
如果按照之前旧的规划，瑞虹天地也是住宅的话那的确是有点压抑单调，新规划调整为商场之后把高度还是调和了一下，瑞安这是点睛之笔。

daobinsi

回复 16# tmz


    如果是4,5栋楼的高层小区，密度高一点还可以靠周边的低密度弥补一下，但是瑞虹+建邦16区+中信和平家园就是多少体量？

不能光看容积率，还要看体量，1栋容积率4的建筑和1000栋容积率4的建筑群，你觉得是一个东西？等瑞虹全部造好，你就知道，这地方就是压抑，就是水泥森林，品味逼格不用谈，因为这边的历史是虹镇老街，没什么光彩的，至于，内环，跟逼格没太多关系，只是交通地理问题，逼格需要的是故事，奢侈只是装逼，刘姥姥总会越来越少的。

如果说不需要人文，不需要故事就可以逼格高的化，那逼格到处都是了，也就不值钱了，这个悖论是无法回避的，人造的新城，论逼格，始终都是炒作，而且经不起推敲。瑞虹天地跟新天地完全不是一个层面东西。要搞逼格，那就犹太人题材和石库门文化去，新城的逼格只能靠物业费来堆大堂装修，多招几个看门人，穿的像那么回事，靠标新立异的建筑造型这些，弄来弄去都是只要钱就可以弄出来的，没啥门槛。

如果瑞虹搞的是豪宅区，那可以说是高尚居住区，但是瑞虹搞的不是豪宅，是超高层森林住房，那么大地块，2万户够大吗？大跟格调有什么关系？

瑞虹在我眼里对虹口的意义就是填补原本虹口知识分子老龄化和新一代外迁造成的人口老龄化和消费阶层乏力的问题，但是从腔调而言，瑞虹那批人跟我的祖父辈的老上海格调没有一毛钱关系，人文完全不一样，建筑也完全不一样，没有任何上海味道可言，无非就是一个新城，有完善的商业配套，是以中产和投资客购房为基础的大型高密度社区。

4号线圈圈以外的新城都不要说什么逼格，因为4号线去除浦东以外的包括上海老城区绝大部分范围，就算这个圈圈里面，还要看历史人文，不要认为有钱就可以装逼的，国金中心，在我眼里也不存在什么格调，就是一个现代商业体而已，格调不是光靠钱可以堆出来的，是历史文脉，是人文积淀，是故事性，是海派文化，当然，要打造新时代有格调的区域，这个不光手里要有权有钱去改造，还得有那个眼光和品味的。虽然浦东，虹桥很多地方很高大上，但是上海人并不会觉得那个地方很有格调，就是这个道理，没见过老上海的新上海人怎么看是另一回事。
就像你去国外旅游，罗马，雅典，伦敦，君士坦丁堡的历史人文，乡土人情是不是你最想去看的？还是去看人家高楼大厦呢？如果还是停留在看高楼大厦，那么那是初级阶段，事实上，老外来上海还不是冲着高楼大厦来的吧？否则也太没文化了。国内游，你是喜欢去西藏拉萨，北京故宫，八达岭长城，莫高窟，还是喜欢去深圳新区，或者香港水泥大道？我想有点文化的人还是喜欢前者吧？这就是格调，不是钱，不是富丽堂皇的外表，而是文化，人文。就像买表，你是喜欢日系的高准确性多功能的电子表，还是觉得百达翡丽和江斯丹顿等欧系表有格调呢？为什么欧系表卖的贵很多呢？这就是人文和文化价值。
瑞虹需要瑞虹天地这样的商业配套，对附近的居民生活有莫大帮住，虹口需要北外滩的总部经济的支撑，需要这个财税基地，但是这些都是物质层面的东西，虹口的精神层面，艺术层面的东西呢？人不能只有钱，在吃不饱穿不暖的阶段，任何文物都可能被当柴火烧了做饭取暖，但是经济发达了，社会进步了，人们真正缺乏的是精神层面的东西。这一点必须要前瞻性的思考。否则虹口就永远只是上海金字塔的底座，是千城一面的翻版，没有灵魂，没有金字塔尖上面的光彩。
谁敢说，北外滩能比南外滩，比前滩，比世博园区，比徐汇滨江的招商能力强，规划更先进？这个层面的竞争是白热化的，特别容易抄袭的。比的是地皮谁多，纵深谁广阔，北外滩有优势吗？在这点上，我看不到北外滩任何压倒性的优势存在，劣势却不少，北外滩的优势只是在虹口本区，在全市，根本谈不上。上海市区已经那么大，从长江到黄浦江到淀山湖，水域资源是极其丰富，好多地方都可以开发，地倾西南之下，可以预见，不断会有滨水地块涌出。
另外，瑞虹调整规划，把原本是住宅的地块拿出来搞商业，我也很欢迎，但把这个称为点睛之笔有些过了吧，那么大的高密度社区，缺乏商业配套是极其不合理的规划，调整部分，增加商业，对住户，对商业的经营都是有利的，是双赢，这个举措是改错行为，称不上高明，是对现实重大弊端进行调整，是补缺行为，可以一定程度上缓解已经明显光照不足的地块的采光和视野，瑞虹3期是我亲戚家，我经常去，那个采光跟我家比，根本没得比，不是低层也没几个小时可以晒到太阳的。这个还是没全部造好，全部造好，可想而知的事情，东方明珠现在是可以看到，以后估计看到的概率不高了，这个调整已经是必须，急迫的事情了。

xsw999

合起来就好了------

德佑地产

回复 17# daobinsi


    呵呵，虹口区也就瑞虹在高价段的成交套数，带看数量，关注度在全市可以说说。我们公司的数据系统里在还是表现不错的。属于区域地标级。没有瑞虹，虹口有鸟重要楼盘？

tuhong

商场太大了。。。。。。

tmz

回复 17# daobinsi


    看来你的要求比我高多了，而我的观点偏向于务实，我想说他的逼格来自于内环内最大的统一规划建造的社区和较好的商业配套，至于水泥森林我想内环内除了历史街区之外都是这样的。
对于虹口的精神文明和文化，我想现在最缺失的地方不是在瑞虹或者北外，而是所有石库门或旧里，里面的私搭乱建令人发指，最基本的卫生文明，和礼仪完全漠视，这就是你所说的含有逼格的地方的现状。因此从现实角度讲我应该赞扬的是瑞虹的发展，批判的是旧区的腐烂。而不是相反。
而你说所得缺乏精神文化方面的东西这种批判，更应该落到旧区域上去，因为那里连基本的都做不到。

tmz

还有我想谈谈上海历史街区现在的的逼格和文化，以前是衡山路为代表，现在是法租界 和公共租界西区各种小马路开满了酒吧，咖啡店，卖衣服的小店，而且是破墙开的店，街边停满车，一群群人嘻嘻哈哈的喝酒打p，一辆辆公交车按着大喇叭呼啸而过，这竟然被现在公认为逼格。这不就是西式的城隍庙嘛。。还有田子坊也是，就是七宝古镇嘛，就差卖五块钱一盒的臭豆腐了。。所以如何让充满历史文化的街区回归历史和文化，这个现在还真么有成功范例。
真的让历史街区恢复历史本源，还以安静祥和，宜居，这不仅是金钱的事，更是要有魄力和牺牲精神。

德佑地产

同意楼上的。长宁有个楼盘，找过我们代理的，历史牛的一比，老早宋美龄私家园林里的新建公寓，叫什么美华村，新天地的设计师设计的，毛用没有，2百多套，卖了5年，5万多而已，1千多万，现在还没卖完。瑞虹璟庭2年前卖的，2,6号楼都是200--220左右，1千多万，2个月全部卖完。

靠，现在瑞虹又有新的要开盘了，抢他的代理难的一比。瑞虹怡庭80--170（只有2栋楼有80的一房），10月开盘68000到75000.牛逼的2号地块年底开盘，最小150,300平以上一堆。72000--86000,150--400的面积。有多层。1500万到3000万，5百多套。妈的，要是还能卖掉，我们与2期房东谈价格就难搞了。

daobinsi

回复 21# tmz


    所以我一直再说要把石库门里的垃圾扔出去，这个可以靠政策贷款解决，地和钱都在政府手里，不是没办法，而是不重视。
我的要求可能是比较高，追求神韵而非形状才是高逼格。

daobinsi

回复 19# 德佑地产


    虹口根本没别的什么楼盘，所以没有坐标系可以参照，只能单独评论其各要素并打分更有客观性，当然，角度不同，要求不同，看法自然不同，这也是自然不过。但是，数据说明的东西只是GDP，但是GDP说明的是数量问题，这应该没有异议吧？我也没有否认瑞虹的规模和数量啊

daobinsi

回复 22# tmz


    赞同，我之前说的就是这个意思，现在都是装逼骗姥姥阶段，但是老上海风情是小资，是慢节奏，是优雅的爵士乐，是羊肠小道和柔和路灯，是黄包车，是桂花赤豆汤，是亦洋亦中，中西合璧，要装也要从内涵来装，从整体来装，不是偏面模仿其外型而不关注其神韵的东西。
如果根本性改造，就大概率成功，如果低成本尝试那就是四不像，一旦搞好，那就不是牺牲而是财富，如果半吊子，那确实是白白牺牲，这跟打仗一个道理。

wjefd

同意楼上的。长宁有个楼盘，找过我们代理的，历史牛的一比，老早宋美龄私家园林里的新建公寓，叫什么美华村 ...
德佑地产 发表于 2015-7-28 16:11

    二号地块已经出地面了吗，年底能开卖？

德佑地产

回复 27# wjefd


    都出地面很久了。

搞风又搞雨

不错，质量还可以的。

shbaofang

回复 21# tmz
确实，很有质量的观点。虹口老建筑的私搭乱建很让人痛心，哪怕是老上海应以为傲的山阴路也是如此，夹杂着老公房更显不伦不类。另外，虹口的路网不通畅也是个问题，当然这些年伴随着旧改有不小的改观，如果能持续这种力度，还是值得期待的。