五条地铁+上海最华丽商圈|2025徐家汇成为「宇宙中心」

wask · 发表于 2016-4-21 00:26:31

funnymoney 发表于 2016-4-21 00:16
港汇和恒隆没有酒店一个原因应该是当时恒隆实力不足，运营酒店要求比写字楼更高
徐汇写字楼主要也是集中 ...

我估计ITC一期的小楼就能超过港汇，甚至T20大厦的租金都比港汇很多区域要贵{

:}

南京西路是上海整体档次最高最奢华的一个区域，这是谁都知道的，我不只说了一次，一些南西控还不依不饶

但是徐家汇的商业成功在整个上海都是有名的，我从来不会去拿徐家汇跟任何地方去比

商业的成功是要看运营的如何，不管你是高档还是抵挡，不成功都是假的，

徐家汇的那些商场虽然硬件设施老了，但哪个也是排名前列，

购物中心的港汇排名就不用说了，即便是单体百货的汇金和东方，排名也是很高的

南京西路的商场逼格确实都很高，但真正做到成功的，只有恒隆和久光，别的不能说差，只能说一般，比大家心中的那种期待要低很多，不过也很期待太古汇

每个区域都有自己的优势和劣势

funnymoney · 发表于 2016-4-21 00:29:40

wask 发表于 2016-4-21 00:22
我刚才说其实只是港汇，不过确实，即便是南京西路的恒隆，也是没有酒店，这点太奇葩了

是不是实力的问 ...

我对新地区的规划没那么看好。地产现在很热，但是需求就那么多，这两年经济下行，必然还是核心区的商场写字楼抗冲击更强。规划的前滩后滩各区滨江，买买商品房应该很不错，真的论商业商务，肯定首选老核心。
顺道吐槽一下兴业太古汇。不管怎么洗，在这种位置，这种面积的土地，造出这么个标准的写字楼和商场（商场还能期待下招商，不过这迷之动线不知道怎么想的），就是个垃圾。除了恒隆偷笑能少被抢点客户其他人应该都很不爽吧

funnymoney · 发表于 2016-4-21 00:43:02

wask 发表于 2016-4-21 00:26
我估计ITC一期的小楼就能超过港汇，甚至T20大厦的租金都比港汇很多区域要贵

南京西路是上海整 ...

徐家汇的商业转身要抓年轻。不管是东方汇金，还是六百，基本都是妈妈级的去逛了。进去就一种过时的感觉。（美罗城还好点）。港汇地大物博不用担心，itc更是了，但是几个老百货要思考怎么抓住年轻人。
淮海路引进几个运动旗舰店搭配iapm很不错。该有的都有了，毕竟硬件在哪，一味奢侈只能搞死自己
南西梅陇镇和中信泰富会被恒隆太古逼死，金鹰已经死。这三家应该考虑转变定位，金鹰做大众，弥补空缺，梅陇镇伊势丹打好日系牌，顺便韩系也搞点。中信泰富有点尴尬，不上不下，实在不行翻新一遍直艹恒隆太古。静安寺氛围倒是蛮好，芮欧请用点心在2345楼，不过据说当初招商准备买美邦了，现在这样也原谅它了
南东被国企毁了。世贸广场是什么东西。交给港商做出来不亚于国金恒隆的。现在从内到外的别扭。人民广场这头老百货一时半会改不了，外滩那边历史建筑和破房子一起，看中央商城改造怎么样了。但是我倒觉得一百，东方百联反正都是一家，集体改造翻新，虽然亡羊补牢但大有可为。不过国企一向不做不错，而且守着金饭碗怎么也亏不了，我看这天很难等了

wask · 发表于 2016-4-21 00:43:41

funnymoney 发表于 2016-4-21 00:29
我对新地区的规划没那么看好。地产现在很热，但是需求就那么多，这两年经济下行，必然还是核心区的商场写 ...

哈哈，其实写字楼的外观并不是那么重要的，太古的商业运营能力还是很强的

太古的写字楼已经不少大户已经租了不少面积了

商业这种东西，其实是要靠人气积累的，新区的商业短期内估计不行，以后应该会不错

funnymoney · 发表于 2016-4-21 00:51:21

wask 发表于 2016-4-21 00:43
哈哈，其实写字楼的外观并不是那么重要的，太古的商业运营能力还是很强的

太古的写字楼已经不少大户已 ...

太古这个写字楼内部硬件标准也不高啊，层高最多4.5，净层高也就3米。能挖墙角靠的是太古牌子和交通实在方便吧。商场就看它的招商和内装了。但是10w平最多ifc水平（然而有恒隆在，完全不可能达到。有成都北京太古的水平就够了）

wask · 发表于 2016-4-21 00:55:58

funnymoney 发表于 2016-4-21 00:51
太古这个写字楼内部硬件标准也不高啊，层高最多4.5，净层高也就3米。能挖墙角靠的是太古牌子和交通实在方 ...

现在纯高端真的活不久的，太古绝对不会去和恒隆拼逼格的

太古我感觉会是和IAPM差不多的，有人气才行，就像你说的，一味高端只有作死

wask · 发表于 2016-4-21 01:00:36

funnymoney 发表于 2016-4-21 00:43
徐家汇的商业转身要抓年轻。不管是东方汇金，还是六百，基本都是妈妈级的去逛了。进去就一种过时的感觉。 ...

徐家汇的几个商场，汇金和东方的硬件设施根本满足不了现在商场的业态需求了，

但是汇金和东方里面的东西价格还真不便宜，东方比汇金要高一些，就是汇金里面有些东西我也觉的有点贵，哈哈，

太平洋就不用说了，最恶心的就是太平洋，虽然商场的外立面在这几个里面算不错的，但里面简直了。。。。。，进去我喘不过气

还好徐家汇所有的商场都在改造范围，汇金和六百2018年要重建的，

我最佩服的反而是美罗城，虽然体量不大，但在徐家汇也能排第二了，重要的是运营的真的好，虽然被无数人吐槽外立面俗气，但人家就是人气鼎盛，麻雀虽小五脏俱全，

上海估计还真找不出像类似像美罗城这种的mall了，

除了建设的ITC以外，所有的改造项目都会跟随ITC的进度慢慢来的，不会一蹴而就

wask · 发表于 2016-4-21 01:03:27

funnymoney 发表于 2016-4-21 00:51
太古这个写字楼内部硬件标准也不高啊，层高最多4.5，净层高也就3米。能挖墙角靠的是太古牌子和交通实在方 ...

现在4.5米属于标准的层高，净高三米也属于很标准的超甲了，但就是不超前

有些内地开发商反而还打不到4.5，还是只有4.2，其实最重要的是要看净高，净高3米现在标准还可以了

link2010 · 发表于 2016-4-21 08:13:43

funnymoney 发表于 2016-4-20 23:55
1.连卡佛是2000年开的，如果这要算的话2001开业的恒隆该不该算上去呢。美美原址在常熟路地铁站那边了，我 ...

1.这样你把icc，会德丰，港汇，恒隆，世纪商贸还有越洋这几个楼明确租金贴出来比较一下

2.四季和利兹都是豪华五星，第一家开在南京西路说明这地方有涉外的氛围不错，但是就今天而言，高星级酒店真的不那么重要了，利兹都开到虹桥商务区去了，四季在威海路的合同到期之后据说要被瑰丽取代，整个上海在建加上开业的已经超过了100家

3.关于港汇租金，既然你那么相信戴德梁行，我想看下戴德梁行的数据

4.新鸿基的itc项目，不止我有信心，懂得人自然懂，论坛上那么多人看好，那么高品质的项目，不可能只比港汇高5成那么简单，我用拆骨法试着解读一下，港汇10块（暂且这么算，可能不止），itc20块，高出来的10块中，2快是因为新楼，2块是因为层高，2块是因为新鸿基品质溢价 2块是因为浦西第一高楼 2块因为上海最顶级最好的商场配套

link2010 · 发表于 2016-4-21 08:16:48

funnymoney 发表于 2016-4-21 00:01
1. 新世界是02建成的
2. 2001年嘉里中心成为上海首幢亿元楼。虽然没有明确的租金数据，但就看这个效益产 ...

嘉里是第一亿元楼，这点确实不错，但是现在很多楼迎头赶上了，而且现在有很多月亿楼，港汇和恒隆都是月亿楼，不知嘉里近况如何

link2010 · 发表于 2016-4-21 08:19:24

funnymoney 发表于 2016-4-21 00:07
现在的一个事实，南西无论最高还是平均都高于徐家汇
未来的一个可能，徐家汇中心租金可能拔的头筹
至于 ...

环球金融中22块的租金是我亲身经历的，我一家客户在环球，亲口问出来的租金，70楼的租金，这可能还不是环球最高的，会德丰最高多少？16有吗

link2010 · 发表于 2016-4-21 08:21:46

funnymoney 发表于 2016-4-21 00:16
港汇和恒隆没有酒店一个原因应该是当时恒隆实力不足，运营酒店要求比写字楼更高
徐汇写字楼主要也是集中 ...

不是的，恒隆不造五星级酒店的原因是酒店不赚钱，这个是陈启宗曾经说过的，商人利益为先，不赚钱的东西自然不碰

qwertqw · 发表于 2016-4-21 09:38:20

funnymoney 发表于 2016-4-20 21:49
别的不说，上海最贵的肯定在外滩啊，半岛一小时要50+

我还真不知道半岛也算购物中心的。见识短浅了。

wask · 发表于 2016-4-21 11:18:49

link2010 发表于 2016-4-21 08:19
环球金融中22块的租金是我亲身经历的，我一家客户在环球，亲口问出来的租金，70楼的租金，这可能还不是环 ...

IFC都租到25了，不过浦西很困难，未来几年浦西的写字楼供应量太大了，爆发式增长，所以租金可能会下跌

至于ITC，我比较期待的能到20，但也许也真有困难，主要是浦西现在写字楼市场供应量太大了，陆家嘴倒是在上涨

wask · 发表于 2016-4-21 11:23:41

link2010 发表于 2016-4-21 08:21
不是的，恒隆不造五星级酒店的原因是酒店不赚钱，这个是陈启宗曾经说过的，商人利益为先，不赚钱的东西自 ...

但我觉的酒店还是要有，不一定需要很多，但是一定要有，太多了也会造成恶性竞争

徐家汇有一家奢华酒店也是必须要有的，好在ITC有一间，如果再多反而不好，因为不远处还有华庭，富豪，还有奢华酒店豪华精选，

徐家汇核心区域有一家奢华足够了