五条地铁+上海最华丽商圈|2025徐家汇成为「宇宙中心」

link2010 · 发表于 2016-4-20 23:42:19

funnymoney 发表于 2016-4-20 23:21
2000年的时候南京西路也有上海商城和嘉里一期，嘉里是上海的第一栋纳税亿元楼，上海商城开了上海第一家lv ...

1.淮海路那时有美美百货和连卡佛，不亚于上海商城吧

2.戴德梁行只能是一个参考，他并不是一个权威，我提出来样本可能有差异没说错吧，你说南京西路租金高，徐汇这边也有租金高的写字楼，租金最高的icc并不亚于南西最高的会德丰，可能你整体水平高一些，这个我也承认了，但未来，徐家汇itc的项目会改变徐家汇目前缺少优质商务楼的处境

3 itc为什么我会对它写字楼看得这么高，因为他的商业配套是宇宙级，他写字楼硬件也是超前的标准，再加上370米建筑标志，新鸿基的运营，达到目前商圈甲级写两倍的租金不是特别难的事，目前港汇高区的租金我没具体数据，但我认为10快是肯定有的，新鸿基超高品质的写字楼，更好的硬件，更高的层高，20块绝对不是梦想

4.至于您要一遍遍吹五星级酒店，对不起，上海已经超过100家，我无所谓的，从来不认为它是商圈档次的象征

funnymoney · 发表于 2016-4-20 23:42:33

wask 发表于 2016-4-20 23:34
优质商铺是什么意思，说的中高档商场吗？

看我之前说的，徐家汇的中高档商场等iTC建成以后，体量就算 ...

优质商铺肯定不是这个意思。不然陆家嘴南东也没那么大面积的中高端商场，具体什么定义要问戴德梁行了

wask · 发表于 2016-4-20 23:42:53

link2010 发表于 2016-4-20 22:07
我怎么感觉港汇的层高高些？

港汇好像也是2.75米，标准层高不高，以现在的标准来说那个年代的超甲级写字楼标准层高都一般，

wask · 发表于 2016-4-20 23:47:20

link2010 发表于 2016-4-20 23:42
1.淮海路那时有美美百货和连卡佛，不亚于上海商城吧

2.戴德梁行只能是一个参考，他并不是一个权威，我 ...

我觉的你们争论的东西，都没有一个点，租金这种东西有两种说法，一种是平均租金，一种是最高租金

就好比高楼一样，以后老静安的高楼数量肯定在浦西还是最多，但是最高点，要排到很后面了，因为除了长宁区和老卢湾区，目前所有区都有300+的规划，而老静安最高点288的恒隆估计也很难被超越，

这只是举个例子，就是说，如果平均租金，徐家汇是超不过南京西路的，除非以后徐家汇能继续加大发展

但要说最高的租金，ITC肯定可以超过南京西路，南京西路现在最高应该是会德丰，

现在ITC一期的小楼租金报价是12-14，可以想象一下主楼的租金

link2010 · 发表于 2016-4-20 23:49:48

funnymoney 发表于 2016-4-20 23:31
如果说商业，可以这样说。但是说到办公，2000之前淮海路上没一栋比得过嘉里中心的楼吧

具体数据我不了解，但是那时候淮海路黄陂南路那边已经一群写字楼起来了，其中有中环广场瑞安广场还有新世界，租金比嘉里中心低？

link2010 · 发表于 2016-4-20 23:53:50

wask 发表于 2016-4-20 23:47
我觉的你们争论的东西，都没有一个点，租金这种东西有两种说法，一种是平均租金，一种是最高租金

就好 ...

可惜哪位仁兄不信啊，徐家汇已经N没新项目了，目前的写字楼比较老旧，换句话说并不能真正体现出徐家汇的租金水平，要是现在徐家汇有个类似于会德丰这样的写字楼，我相信租金不会低于12，新鸿基是有品牌溢价的，徐家汇的itc又是浦西第一高楼，20块还真不是信口开河

funnymoney · 发表于 2016-4-20 23:55:18

link2010 发表于 2016-4-20 23:42
1.淮海路那时有美美百货和连卡佛，不亚于上海商城吧

2.戴德梁行只能是一个参考，他并不是一个权威，我 ...

1.连卡佛是2000年开的，如果这要算的话2001开业的恒隆该不该算上去呢。美美原址在常熟路地铁站那边了，我理解的淮海路商业说的是从地铁陕西南路到黄陂南路。当然你要把美美算上也可以
2.标明了全体甲级写字楼。并非抽样调查。虽说只是参考，但是也比空口说强
3.港汇高区能到10我是相信的，毕竟平均一下也该有9，高区没有10才怪。高和低都得看和谁比。至于徐家汇中心，我想新鸿基肯定希望你预言是对的，加油哦
4.我只提了一次酒店，何来“总是提到五星级酒店”。高端商务区自然会有顶级酒店，不然出差商务人士住哪。至于fs rc这种级别酒店和普通五星级区别在哪，既然你也不关心，那你就当他们不重要没意义好了
5.icc租金没有会德丰高。会德丰是浦西最贵。

funnymoney · 发表于 2016-4-21 00:01:42

link2010 发表于 2016-4-20 23:49
具体数据我不了解，但是那时候淮海路黄陂南路那边已经一群写字楼起来了，其中有中环广场瑞安广场还有新世 ...

1. 新世界是02建成的
2. 2001年嘉里中心成为上海首幢亿元楼。虽然没有明确的租金数据，但就看这个效益产出，在当时的上海没谁能超过吧

funnymoney · 发表于 2016-4-21 00:03:26

link2010 发表于 2016-4-20 23:53
可惜哪位仁兄不信啊，徐家汇已经N没新项目了，目前的写字楼比较老旧，换句话说并不能真正体现出徐家汇的 ...

置地广场那群建筑那么老，ifc比他们也晚了有20来年建成，租金也高不到50%。到徐家汇就可以高出一倍。

wask · 发表于 2016-4-21 00:03:47

funnymoney 发表于 2016-4-20 23:55
1.连卡佛是2000年开的，如果这要算的话2001开业的恒隆该不该算上去呢。美美原址在常熟路地铁站那边了，我 ...

哥们还是比较能比较理性的讨论，这点我是支持的

我来说几句，徐家汇没有酒店，确实是遗憾，但这是当初规划的问题，别的项目没有酒店就算了，连港汇当初建设的时候，也只是服务式公寓，而不是酒店，当时说实话什么都没有，也确实想不到去造高星级的酒店

徐家汇最大的劣势就是土地先天性不足，很多人觉的这么多年徐家汇写字楼市场发展的很慢，就是因为土地先天性不足造成的

但政府并没有坐以待毙，这些年徐家汇的写字楼发展基本为0，但是周边却火热的不得了，这就是为什么前面我把法租界片区的写字楼算进徐家汇的缘故，徐家汇这些年完全是在外扩，核心区域没有土地，就发展相对周边一些地区，比如淮海中路的嘉华中心，淮海国际，ICC,还有更早一点的世纪商贸

不单单法租界片区，宜山路片区也造了不少写字楼，只是档次就低了很多罢了

ICC的租金没有会德丰高，但是差不多，会德丰也是目前南京西路租金最高的写字楼

funnymoney · 发表于 2016-4-21 00:07:46

wask 发表于 2016-4-20 23:47
我觉的你们争论的东西，都没有一个点，租金这种东西有两种说法，一种是平均租金，一种是最高租金

就好 ...

现在的一个事实，南西无论最高还是平均都高于徐家汇
未来的一个可能，徐家汇中心租金可能拔的头筹
至于报价环球当年报价20一平，可惜租不出去只能减租。新鸿基是上市公司每年也都有财报，等落成之日便知道结果。

wask · 发表于 2016-4-21 00:07:52

funnymoney 发表于 2016-4-20 23:55
1.连卡佛是2000年开的，如果这要算的话2001开业的恒隆该不该算上去呢。美美原址在常熟路地铁站那边了，我 ...

港汇的最高资金我估计不止10元，

另外一点，link2010说的对，徐家汇如果不是因为开发的早，当初的规划起点低了一些，

如果现在还有很多土地，凭着徐家汇现在的三条地铁线路，未来的五条线路，以及成熟的商圈

随便造一栋高品质的写字楼，租金早就上去了，

这也是我之前为什么说，如果我是领导，有可能的话，我就把那些破楼都推到重建，造成高品质的写字楼，以徐家汇的这个商圈以及交通的便利性，会愁租吗？

西亚宾馆改造以后的T20大厦，租金已经出来了，10块左右，这可只是一栋小楼

ITC一期的小楼，租金报价12-14，租金和房价一样，地段地段还是地段，地段靠什么，周边有完善的配套，繁华的商圈，便利的交通，这些方面徐家汇一个都不缺

wask · 发表于 2016-4-21 00:14:03

本帖最后由 wask 于 2016-4-21 00:15 编辑

funnymoney 发表于 2016-4-21 00:07
现在的一个事实，南西无论最高还是平均都高于徐家汇
未来的一个可能，徐家汇中心租金可能拔的头筹
至于 ...

是啊，现在不管平均租金和最高租金，徐家汇根本没法和南京西路比，

最高是陆家嘴，第二是南西，第三是淮海中路，第四要么是人广，要么是徐家汇，

徐家汇目前是根本超不过南京西路的，

但ITC主楼的租金最高20是妥妥的，但有一点，前提是上海的写字楼市场不要遇到瓶颈，如果遇到问题，那就不好说了，因为未来五年，是上海写字楼的爆发期，很有可能租金下跌

不用说写字楼租金，商场的租金肯定也是上海最贵

不要小看了ITC，一个ITC的体量等于好几个综合体的体量，新鸿基肯花217亿拿下这块地，难道就造一个不三不四的东西？

很多人都觉的ITC只是一个项目而已，有那么大能量吗，那说明没有仔细去了解，ITC虽然是一个项目，但比目前徐家汇所有商办面积加一起都多，相当于重新造了一个徐家汇

当初徐家汇中心的10万平米土地，是可以分几个地块开发的，只是被打包给一个地产商同一开发了而已

funnymoney · 发表于 2016-4-21 00:16:56

wask 发表于 2016-4-21 00:03
哥们还是比较能比较理性的讨论，这点我是支持的

我来说几句，徐家汇没有酒店，确实是遗憾，但这是当初 ...

港汇和恒隆没有酒店一个原因应该是当时恒隆实力不足，运营酒店要求比写字楼更高
徐汇写字楼主要也是集中在陕西南路地铁站和徐家汇地铁站。icc我认为是整个徐汇最有优势的写字楼，交通明显便利过地铁不能直达的会德丰，配套商场明显强过10 coso。相比之下会德丰是靠位置和更高的硬件标准撑起来的。不然南西也轮不到它称第一
新建成的楼我相信明显会比港汇高，都按顶级规格高出30到50是合理的。再往上，不看好。

wask · 发表于 2016-4-21 00:22:00

funnymoney 发表于 2016-4-21 00:16
港汇和恒隆没有酒店一个原因应该是当时恒隆实力不足，运营酒店要求比写字楼更高
徐汇写字楼主要也是集中 ...

我刚才说其实只是港汇，不过确实，即便是南京西路的恒隆，也是没有酒店，这点太奇葩了

是不是实力的问题，就不知道了

目前徐汇最好的写字楼肯定是ICC，其实我只是期待徐家汇的商业

单说徐汇的话，我更期待徐汇滨江，徐汇滨江的开发理念是很先进的，

而且总面积7个多平方公里，也相当于整个老静安的面积了，加上对面的前后滩，很期待