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发表于 2015-10-26 17:41:45
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琶洲西区摩天群最新方案，摩天数量翻倍，将建360米摩天
琶洲西区规划出炉 开发地块数量翻倍
日前，《琶洲西区城市设计及控规优化》方案获广州市规委会全票通过，未来会打造成广州的“紧凑型新CBD”，广州市市长陈建华称其为继珠江新城1 .0版、国际金融城2 .0版之后的2 .5版CBD.规划落地也意味着，广州要建总部金融科技创新集聚区的梦想跨出实质性一步。
目前，位于琶洲西区的互联网创新集聚区已吸引了包括阿里巴巴、腾讯等大型电商巨头总部进驻，未来将逐步实现互联网等产业的高度集聚，以科技创新引领产业发展。根据官方的规划，这里集中体现“品质化、精细化”的规划理念，是集中反映广州市经济升级转型的地区。
琶洲四区块规划会逐个优化
最新出炉的规划提出“广州总部金融科技创新集聚区”概念，该集聚区由珠江新城、国际金融城、琶洲、和广州塔四个片区组成，总面积55平方公里。珠江新城已实现总部经济的高度集聚，贡献全市约1/8的G D P.而官方对琶洲岛的愿景则是，希望它逐步实现互联网等产业的高度集聚，以科技创新引领产业发展，“琶洲是广州总部金融科技创新集聚区的重要引擎”。
整个琶洲岛约10平方公里，分为西区、中1区、中2区和东区，西区约210万平方米，这次提交审议的是西区需要调整规划的大部分区域，即新港东以北的158.9万平方米，其中备受关注的互联网创新集聚区位于本轮规划单元范围内，用地面积约30万平方米，容积率约3.9.广州市国土规划委在作汇报时表示，琶洲四个区块的规划会逐个优化，西区先行一步。
今年下半年以来，琶洲互联网创新集聚区已经卖了14块商地，政府的土地出让金收入超过135亿元，吸引了包括阿里巴巴、腾讯、复星集团、唯品会、国美集团、小米、欢聚时代YY、环球市场集团等大型电商巨头总部进驻。规划刚落地后，近日政府又趁热打铁再推出3宗琶洲互联网集聚区的商地，全部是5000平方米以内的“蚊形地”，总起拍价18.6亿元。
新规划对路网进行加密
与上版规划相比，琶洲西区本轮规划有哪些改变？据了解，这次调整规划的158 .9万平方米规划单元内，毛容积率从原来的2 .5增加到3 .0，建筑量从原来的390 .7万平方米增加到473.4万平方米，比原来增加了82 .7万平方米。而绿地水域面积总量为32 .1万平方米，比原来增加了13.8%.
尽管总的建筑量增加了，但地下空间缩水，从原来的34万平方米减少到18.8万平方米，远远低于珠江新城和国际金融城的地下空间面积。
规划报告称，琶洲西区的规划将借鉴东京、新加坡、香港、台北等城市的规划思路，走高密度发展模式，通过大密留出大疏，要发展高效紧凑型的城市社区。
其中值得一提的是新规划对路网进行了加密，路网密度从原来的10.2km /km 2调到12.9km/km 2，与此同时，将原来需要开发的土地分拆得更碎来卖，可开发土地的数量从35块增加到74块，地块的面积也从原来4万平方米/块为主缩小到9600平方米/块为主。而对开发地块的建筑高度和密度，则进行弹性控制，建筑高度上下浮动15%，建筑密度控制在48%-70%范围内。
最高建筑360米
与以往规划不同的是，琶洲西区的规划设置了地区城市总设计师制度。总设计师将要对公共空间、建筑风格、建筑高度、骑楼、连廊等具体内容提出审查意见。
在城市天际线方面，规划强调多层次丰富天际线。根据距离珠江远近，形成三组层次的天际线：一线以海洲路西侧建筑为制高点，高度控制在50米到80米之间；中间层次天际线则以两侧广场公园一侧建筑为制高点，最高200米；远景层次则以中间为最高，高度不超过360米，三组建筑形成多层次天际线。据了解，360米最高建筑将坐落在地铁8号线和18号线交界处的所在地块上。
琶洲西区着力打造“紧凑型CBD”和“24小时活力CBD”，根据规划，原则上商务办公建筑面积不少于75%，鼓励兼容商业属性，如零售、餐饮、娱乐、创意产业、文化商业、酒店等，建筑面积不超过25%，但其中可配置员工宿舍的建筑面积不超过10%.
赞成发展小尺度街区网络的概念，不过，小街区划分未必像如今规划那样都呈方格状，现在造成一个情况，虽然高度有变化，但是建筑都是非常整齐的方格网，这个大小是不是应该有点变化？
按目前规划，建筑的设计主要是高楼和裙楼，地块小导致腾挪余地很小，设计难度会非常大，最终可能形成一幢幢呆板的高楼景观。
———规委会上有专家表示
不妨学习国外经验，设置建筑的设计竞赛体系相关制度，吸引有创意的设计师参与竞赛，竞赛方案需由官方设定的法定机构进行评审才能通过。
———规委会专家、中山大学教授袁奇峰
可以考虑设置单体建筑的设计竞赛制度，除功能之外，建筑有必要成片连片开发，景观、外观、城市设计的协调性很重要，否则风格七零八落非常碎片化，不能展示一个时代的风貌。
———广州市规委会主任、市长陈建华总结时表示
亮点
地铁8号、18号、19号线将在此交汇
琶洲西区本轮规划调整，官方对于完善交通设施颇为落力。其中提到，要将琶洲西区打造为“轨道上的城市金融中心”。
除了现有的地铁8号线和规划的地铁19号线外，西区的南北会穿过地铁18号线，从琶洲西区到南沙只需半小时，除江边原有的有轨电车外，还将增加一条6个站的有轨电车环线。
地下空间统筹设计，这里是地铁8号、18号、19号三线交汇处，将结合地铁站点设置地下商业、购书中心等服务设施，增强地面与地下的活力互动。
路面方面，西区东西两侧现状已有猎德大桥和华南快速，在珠江沿岸会增加两个水巴码头。
值得一提的是，规划还打算造一条过江隧道，这有利于加强琶洲西区和珠江新城的过江交通联系。不过，海珠区政府提出，现状方案提到的隧道海洲路处出口和规划的18号地铁线线位重叠，建议进一步深入研究相关方案的技术可行性。对此，市国土规划委表示，将在下一步交通专项中进行深入研究相关可行性。
打造八米宽骑楼街
如果说以前外来者对广州骑楼的印象主要停留在北京路和上下九，那么，未来他们多了一个骑楼街可逛———琶洲西区的骑楼街。
规划图显示，未来将沿琶洲大街和琶洲南大街分布三种不同尺度的骑楼，通过绿化带、活动广场来衔接，形成连续的骑楼系统。其中琶洲大街西有900米，琶洲大街东有600米，而琶洲南大街有1100米，临琶洲大街的骑楼宽度不少于8米。按照规划的愿景，琶洲骑楼街的建设有望“复兴岭南地区街道生活，回归人性尺度的骑楼空间，激发地区商业活力”。
在谈到琶洲西区的慢行系统规划时，规委会专家、中山大学教授袁奇峰说，规划应该结合沿江的慢行系统修复进行，“比如黄埔涌的桥和步行系统衔接的问题”。 |
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