下半年：太原土地市场将引发土地争夺战

消逝的碎片

　我市大规模的道路改造正加速推进，同时，我市供电部门配合对影响道路改造的电力线路进行入地或迁改。为使广大市民及时了解停电时间和范围，昨日太原供电公司公布了三种方式，让您可以随时了解道路改造停电信息。

　　据介绍，从现在起市民可通过电视、电台、报纸等多种媒体的滚动播放或通告刊登来及时了解停电信息。同时，还可在居民小区醒目位置张贴的停电公告中查看相关信息。另外，可拨打95598供电服务热线或登录太原供电公司网站（www.ty.sx.sgcc. com.cn） ，获取相关信息。供电部门负责人表示，在道路改造期间，我市供电部门将尽可能采取带电作业、零点作业方式，最大限度减少因停电对广大市民生活带来经过一段冷却期后，最近国内一线城市的土地市场烽烟再起，房企抢地大战轮番上演，地王频出。但占据山西省商品房成交量一半份额的太原楼市，上半年的土地市场却表现得不温不火。

　　然而，市场看似平静的背后，太原主流房企却集体面临在售项目清盘、土地储备不足的尴尬，断奶趋势日趋严重，各房企争夺优质地块的行动正在悄然展开。今年下半年，随着全城四条环城加强型主干道的陆续建成和

　　投入使用，道路周边的储备土地将陆续亮相，一场土地大战一触即发。

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A　一线城市疯狂拿地　太原市场表现淡定

　　5、6月，全国一二线城市的土地市场成交量开始大幅回升。万科在5月共买入8宗地块；越秀地产6月3日以24亿元总价拿下海珠区南洲路1026号地块，并刷新广州“地王”纪录；6月5日，佳兆业在上海拿下的4.8万平方米居住用地，最终成交价为5.3亿元，这是该公司近一个月来第6次拿地。

　　中原地产研究中心统计数据显示，前5个月，北上广深4个一线城市合计土地出让金高达1411.8亿元，相比2012年同期的314.4亿元上涨幅度达到了350%。前5个月的土地出让金，已经接近2012年全年这4个一线城市的总土地出让金1962亿元。

　　多位知名业内人士公开的分析称，国内土地价格还没有出现大幅反弹，当前仍然是相对比较好的拿地时机。对于房企来说，销售跑量回笼资金，然后将资金投入到土地市场，这显然是最优的战略选择。正是因此，各地才掀起土地成交热潮。

　　相比一线城市的疯狂拿地，太原土地市场的表现却是不温不火。据克而瑞太原机构最新发布的数字显示：　2012年前5个月，太原土地累计成交面积为66.48万平方米；2013年前5个月，太原土地累计成交面积为67.08万平方米。

　　而从土地成交的实际情况来看，截至目前已成交的21块地块中，有16块在一季度淡季成交，二季度成交旺季成交的土地却仅有5块。这当中，成交面积最大的地块为2月成交的一块商住用地，面积约215亩，其他成交的地块面积100亩以下的小地块占到八成以上。

　　据省城业界人士介绍，今年上半年，省城土地成交数量有限，缘于3月份开始的全城城建改造升级、整体规划大调整、单体项目重新审查，土地的供应节奏明显放缓。相当一部分已名花有主的地块，因为拆迁补偿费用及土地出让价格的提升，交易暂时搁置。而相当一部分在建和待建项目，包括太原万国城MOMA、恒大名都、三千渡、滨河果岭等项目内的用地及建设规划均有局部调整。

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　B　土地储备不足本土房企面临“断奶”

　　在土地市场持续两年平淡的同时，省城太原的房企却齐齐面临在售项目售光，土地储备不足、无后续项目的断奶境地。

　　以太原恒大为例，其目前在售项目包括恒大绿洲、恒大名都、恒大山水城及恒大华府，但这当中综合优势突出的恒大绿洲、恒大名都均属于尾盘，处于无房可卖的状态。太原富力地产旗下最有市场影响力的富力现代广场已清盘，富力城的开发销售也渐渐步入尾声。2011年正式亮相省城的太原万科地产，2012年太原市场在售的三个项目中，已有两个接近清盘。这些品牌房企如在太原市场继续发展并保持稳增业绩，必须有充沛的土地储备作后盾。

　　面对同样问题的还有本土房企。“土地成本太高，而优势地块又少，所以公司在售项目仅有一个。”6月24日，接受记者采访的山西东方紫光房地产公司总经理任金彪称，本土房企的融资渠道及持有现金流有限，尽管一直有强烈的储备土地需求，但面对大鳄们购地的大手笔及不断上涨的土地成本，如今拿地更是难上加难。

　　太原国土局公示的土地招拍挂信息显示，太原今年成交的地块中，最贵的一块地为并州饭店改造工程的一商业地块，每亩成交价达700多万元；龙城大街周边的商业住宅地块每亩土地的出让金均达到了500万元；三年前，滨河东路北段、大同路附近的土地出让金每亩不足百万元，现在向300万元迈进。然而，开发商交予政府的巨额土地出让金之中，多数并不包含数额不菲的拆迁安置费用、土地平整、基础设施建设投入等费用。

　　另外，省城近两年成交地块的地段继续向城市外围扩延。三年前，土地成交及商品房成交面积为零的晋源区，现在已是省城商品房开发的热土。这当中的晋阳湖、长风商务区周边的地块不但一地难求，土地投入成本更是高不可攀。离城市中心更远的小店武宿片区、尖草坪金桥片区、晋源区的龙山片区陆续进入开发商的视野。但因为地段偏远、成本上涨，已涉足这些地块开发的本土房企，也是如履薄冰。

　　业界人士透露，曾在省城楼市叱咤风云的山西阳光实业、山西恒实地产、山西辰兴地产、山西新弘祺房地产等房企因为拿不到优质地块，目前运营的新项目数量和规模很有限，有些房企甚至蛰伏了六七年，至今无新项目开发。

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C　城市改造升级　土地成交将迎高峰

　　“今年上半年，太原市整体规划的思路已渐渐清晰，所有储备用地、在建及待建项目的土地规划基本梳理了一遍。”一位常年接触太原国土局的房企员工分析认为，随着四条环城道路的完工，城市外围配套升级，太原今年下半年及明年上半年的土地供应成交量将会明显增长。

　　这位先生称，今年太原市开启的27条道路改造、修建工程，仅工程建设费用就累计高达上百亿元。而2012年太原全年的财政收入仅为454亿元，但要花钱的地方却包括城建、医疗、卫生、环保、绿化、文教等多个领域。按照国内多数城市惯行的“经营城市”思路，盘活土地、收取土地出让金是地方政府筹集城市建设资金最常用、最有效的办法。

　　记者查阅相关资料发现，2011年北京市土地出让金高达741.9亿元，2012年北京市的土地出让金高达401.1亿元，与太原市全年财政收入不相上下。省城业界由此判断，省城进行大规模道路改造升级的同时，加大土地供应和成交速度，以获得更多的土地收益是板上钉钉的事儿。

　　事实上，太原国土部门已开始对改造新建道路周边符合储备条件的土地进行收储。据该局的一位工作人员私下透露，省城上半年成交的土地多为去年供应的地块，少数新增供应地块主要以满足拆迁安置居民为主。今年下半年，太原国土部门将陆续推出面积较大、地段优越片区的土地供应。

　　与此同时，上海绿地、河北卓达、广州恒大等国内知名房企的高层近期纷纷来并，与太原市政府主要负责人商谈介入太原城市改造、继续扩大开发规模的诸多事宜，而这些合作的重要内容就是在太原拿地。同样，暗中使劲的还有大大小小的本土开发商。

　　表面平静的太原土地市场，实则暗潮涌动，一场土地争夺战正在悄然上演。

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　D　土地市场规范 本土房企被边缘化

　　为了能获得优质地块，省城的房企八仙过海，各显神通。

　　以往，大多本土房企无法从正常招拍挂程序取得土地，他们往往通过提前介入城中村改造、旧城改造、国有企业改制等途径，未经土地规划部门批准，就先开工后办手续的方式运作商品房项目。而由此带来的违规预售、变更设计、延期交房等等一系列问题，备受争议，并引发购房者不满。

　　太原国土局一工作人员透露，太原市今年整治违建临建行动的重要内容之一，就是打击违规用地、违规开发的行为。“从今年起，无论是企业破产安置，还是城中村开发改造，所有用地必须经过规划、土地部门的统一规划和储备之后，按计划合理供应。”这位工作人员称，太原市将加大规范土地市场和楼市的力度，学习一线城市，尽可能做到招拍挂的出让土地能达到“三通一平”（通水、通电、通路、平整）的要求。

　　据悉，太原今年下半年供应的土地将有数百亩的大地块出现。按照相关部门的思路，这些大面积地块仍然要出让给品牌房企统一规划和开发，一是可以保持片区城市风貌的整体协调感；另外，政府也可快速回笼土地出让金。

　　但是这样一来，本就拿地困难的本土房企会被再度边缘化。以一块300亩、成交均价为500万元/亩的地块计算，需要开发商支付的土地出让金高达15亿元。2012年，省城本土房企项目的销售年冠军为摩天石，其全年的业绩却仅为5.6亿元。

　　很显然，在省城新一轮的土地争战中，万科等一些外来大鳄已经逐渐掌握了话语权。他们的最大利器，就是较低的融资成本。面对来势汹汹的外来大鳄，房地产金融专家李志锋先生认为，省城房企一定要在融资渠道上进行创新，即使做不到，也可以凭借自己在本土的关系和对市场的了解，和外来大鳄联手合作，不然中小房企必然会被逼出房地产行业。

梦微三晋

土地一旦抢手，那么房价也就会涨的

张俊峰

现在都是这样，大鱼吃小鱼

奔跑的李梦龙

绿地是在谈地标的地吗

峰哥

又贵了？唉，还让不让活 啊？

zxk

这文章写得不错。过去为什么太原的土地出让收入太低，导致城建资金缺乏、基础设施搞不上去，就是因为房地产开发秩序混乱，国土收益都从领导和有关部门眼皮子底下流失了。

hgftt

又希望把地卖高点，可以有钱搞城建。但又不希望房价上涨，唉，也是纠结了{:5_116:}

太阳伴猪

征地赔偿，一亩几十万从老百姓那收来，转手卖了几百万。最后变成高房价再转嫁到买房人的身上。老百姓太可怜了

龙城fly

不是说的提高征地补偿标准十倍码？怎么没音讯了？

totun

我关心绿地的事情 会不会贡献超高

qqwwee3607

房价涨是必然，和物价一样，谁买房还等的赶快买。