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发表于 2015-9-3 12:02:38
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成都商业地产残酷之战 强者越强弱者越弱
沿着成都二环路高架桥，以每小时四十迈的速度兜一个圈，平均每五分钟就会在高架路边看到一个购物中心或百货商场。锐理数据机构总经理郭洁形象地称这是“珍珠项链一样的二环路商业”，这里是成都商业地产竞争最激烈的战场之一。
在原成都市委书记李春城的设计中，二环原是为三环附近的居民区准备的商业服务带。这里有大量的商业用地供应，差不多每隔五公里就有一个区域商业综合体或社区配套零售商业。其中不乏较大体量的商业，野心勃勃地企图辐射十公里甚至成为副中心的规划。
但他们的野心在成都这样一个竞争激烈的城市，并不容易实现，尤其是当56岁的“珍珠项链”总设计师李春城下台后，成都的商业地产棋局越发显得没有头绪，李春城案发最终也指向了房地产开发项目。
一边是在建购物中心面积全球第二，和近三倍于6%的商业地产空置警戒线，另一边是全中国“最会消费，最能享乐”的消费群体，以及背靠的整个西南区域市场，成都的商业地产开发商们能否杀出重围，安全上岸?
古语有云“少不入蜀”，天性爱“耍”加上汶川地震后的“及时享乐”文化，使得成都的消费习惯和基础比其他二线好得多。这里是全国奢侈品消费第三大城市，也是私家车保有量位居全国第二、豪车持有量全球第三的城市。2014年成都国际零售品牌店铺数量比2013年增加110家，其中首次进入成都市场的品牌超过190个。这让成都成为了一个聚集了全国知名商业地产开发商最多的二线城市，同时也培育出一批“最为挑剔”的消费者。
一位当地零售商业市场人士对界面新闻记者说，成都人会对好的商场忠诚，而不是像其他大多数城市消费人群，只对品牌忠诚。但他们的忠诚又是有限的，喜新厌旧的成都人发现有更好的新商场开业了，会马上一面倒戈过去。
华润万象城、中粮大悦城、凯德来福士广场、新世纪环球中心、国际金融中心(IFS)、远洋太古里，几乎所有知名开发商都在这里拥有至少一个项目，更好更大更特别的新项目还在不断涌现，争夺一个逐渐看到天花板的有限的市场。在这里各路神仙各显神通，少数的人曾经取得了胜利，但胜利往往只是暂时的。
作为央企华润旗下最知名的商业产品之一，华润万象城曾经在成都取得过短暂的胜利。继住宅项目“二十四城”在成都取得成功之后，华润集团对二十四城西北角的万象城期待巨大。业内人士对界面新闻记者称，华润当时拿下东边这块地做万象城，是非常有信心也非常有野心的——它看好成都东边的未来城市与商业发展，不只想在这里做一个“二十四城”的社区配套或是城东区域商业，而是想要成为整个城市的新中心。
为此，华润斥资25亿，邀请商业地产设计世界排名第一的Callison操刀设计全城独一无二的退台式建筑，并引入成都首个Apple旗舰店等诸多知名品牌，2012年华润万象城入驻成都时，一度风光无限，成为二环路上“珍珠项链”战场的最大赢家。
然而，万象城才入驻不久，成都二环高架桥开始动工，工地距离万象城不过两米。2013年高架桥修好之后，万象城西面的展示面被二环高架桥遮挡了大半。坐落于消费能力偏低、流动人口众多的成都东城，还在刚修了高架桥的二环路路边，万象城的形象和招商都受到了一定影响。
2014年，春熙路商圈的成都国际金融中心(IFS)开业后，这个来自香港九龙仓集团的核心商圈新项目瞬间“霸占”了成都大部分市场。来自赢商网的数据显示，2014年，IFS以全年零售销售额21亿的成绩拔得购物中心销售额榜单头筹。这个成绩，要比销售额第二名万象城的16.2亿多出将近5个亿——相当于多出了一个春熙路伊势丹百货的销售业绩。
大部分高端客源涌入了春熙路商圈，曾经寄望成为城市副中心甚至新核心的万象城，如今只能作为二十四城的配套，卖场利润最大化也难以实现。界面新闻记者实地考察发现，由于周边消费层次不够，进入华润万象城的人逛得多买得少。
一位业内人士评价称，“华润是对自己太有信心了才选择了城东的地块，以为所有的高端品牌都会跟着它走，打造新中心。”但华润没有料到的是，成都市政府随后又拍出了核心区春熙路边上的地块，而这一地块在被同样擅长商业地产操盘的九龙仓拿走后，变成了大部分高端品牌的唯一首选。更早进入成都市场的华润，反而失去了先机，只能成为“珍珠项链”上的一颗比较大的珍珠。
“珍珠项链”之外，成都商业地产的另一个“持久战场”是南部天府新区。除了单体建筑总量最大的新世纪环球中心，数十个商业综合体正在这里以雨后春笋的姿态出现。他们共同集合成一个与“珍珠项链”同时在一起的超大“玉佩”，坠在成都城南版块，试图瓜分城南这个成都富豪的居住区、新工业与服务业的聚集区。然而，空置率奇高和供应量超大的问题同样存在，界面新闻记者看到，4月的一个普通工作日，当傍晚大量的上班族从办公楼撤离后，大部分新建商场内逛街的人寥寥无几。
仲量联行在成都的统计显示，2014年末，全成都市依然有34万平方米的集中式商业未能准时开业，占市场存量的5%。在成都，为了能暂时避开激烈竞争，寻找存活路径，已租赁的零售商业平均开业延迟时间达到8-12个月。
在郭洁看来，2009年到2014年这5年时间，是成都商业地产集中爆发的5年，“这5年商业地产市场的供给量可能需要未来三十年到四十年的时间才能消化。”世邦魏理仕的一份报告则直接指出，2013年，成都以106.6万平方米的新建购物中心面积位居全球榜首，2014年，成都在建的购物中心面积则增加至320万平方米，位居全球第二。来自中新网的报道称，2014年，成都购物中心空置率为16.2%，不仅高于其他二线城市10.5%的平均水平，而且近三倍于6%的空置警戒线。不止购物中心，成都的酒店、写字楼亦面临着类似的境况。
郭洁说，在外人看来，成都消费能力强、消费习惯好，奢侈品店云集，是商业地产的福地。但只有常年身处成都的人，才看得到成都被过度包装与消费的“千疮百孔”。作为成都商业规划的异议人士，郭洁在过去几年曾经因为反对言论不断被政府约谈，直到去年这种情况才有所改观。李春城下台后，成都政府意识到大量商业过剩带来的诸多问题：零售商业竞争激烈，建设中的不少商场不得不放慢施工速度甚至停工，或者建成后压着一次次延缓开业时间。为了控制商业过剩问题，2014年，成都已经开始在供地中减少商业用地的供应。
仲量联行成都零售地产部商业咨询负责人张如莹对界面新闻记者称，成都商业发展是呈现两极化发展状态的典型——“强者愈强，弱者愈弱”。以国际金融中心(IFS)为例，2014年下半年IFS人流比上半年增加85%，商场单次消费超过1000元以上的中高消费占有效人流的45%，经营绩效优异，而同区位百货商场却面临客流锐减的问题。
2015年4月25日，与成都IFS仅隔一条街的远洋太古里正式开业。大量人流一边倒向春熙路商圈的现象愈发明显，其他区域的高端商业面临更大挑战。“这里可能吸引了成都百分之八十的中高端消费人群。”一位业内人士对界面新闻记者称。
IFS与远洋太古里的成功，给成都的其他商业地产项目带来了一定的冲击和竞争，却也让不少开发商看到了在成都做优质特色商业项目的机会。银泰集团董事长沈国军对界面新闻记者表示，早在三年前他就断定成都总体商业过剩，这个观点他到现在仍没有改变，但是他仍看好成都。
目前，银泰在成都拥有两个即将开业的商业零售项目。“在成都，商业地产做好了是黄金，做不好是垃圾，卖不出去，有价无市。”尽管成都是个商业地产的持久战场，但它的结构性失衡也在让更多的“沈国军”们抱着自信持续下注。
同样在成都自信掘金的还有中粮大悦城。成都大悦城总经理田维龙将成都大悦城形象地定位为一个居于太古里和来福士之间的一个项目。和太古里收纳国际一、二线精品，网罗全客层不同，它更强调聚焦窄众客群，又比成都来福士在品牌选择上更超前时尚一些，辐射面积更大。
选址成都西南武侯区的大悦城，避开了成都零售商业新项目过于集中的战场，但是由于大悦城南北有铁路和三环路的阻隔，它又不得不面对交通设施不便带来的另一个挑战。为了避免与万象城类似的遭遇，与政府的沟通在这个新战场尤其重要。
最新消息显示，一条穿过铁路连接大悦城的佳悦隧道工程已于2014年底正式施工，同时政府也正在三环路上打造一座跨线桥，这对大悦城来说是个好消息。然而，想要在成都这个竞争白热化的市场杀出重围，大悦城和其他所有选手一样，前面还有一大段路程要走。 |
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