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本帖最后由 zip 于 2014-9-23 09:29 编辑
陈哲
9月12日，香港房企巨头新鸿基地产[-0.93%]发展有限公司（00016.HK）发布截至6月底的2013-2014财年业绩，期内合约销售总额为277.78亿港元，同比下跌15.6%，销售额下降，但利润不降反升，撇除投资物业公平值变动影响后，归属公司股东基础溢利为214.15亿港元，同比上升15%。
以万科为首的众多开发商都认可黄金时代不再，但新鸿基发展（中国）有限公司董事邓维聪对自身和房地产行业仍满怀信心，“经济、人口会增长下去，库存消化的过程永远都比预估的要短，天花板还远”。
新鸿基在内地的做法是，保证现金回流的情况下，充分雕琢已有项目，审慎扩展新项目。在市场疲软，内地开发商普遍抛弃香港模式追求高周转的时候，新鸿基要不要再快一点？他沉吟半晌坦陈，没有认真研究过他们的快周转，但是知道很高档的东西一定要精雕细琢的，而精雕细琢的本钱是新鸿基40多年来累积的人才、经验以及资本实力。“这个本钱必须好好保护，不能砸掉招牌。外人很难明白，怎么这么慢。是慢了一点，但是很稳健。”邓维聪说。
访谈
经济观察报：今年以来新鸿基地产住宅的销售情况怎么样？
邓维聪：总的来讲，是不错。目前上海滨江凯旋门项目剩的主要是一些尾盘，均价是13万左右，高的有20多万的，新的一期还没有达到销售条件。今年我们有一个主要的项目，是上海天玺——上海环贸广场ICC的住宅部分。但现在我们只会告诉大家这边有房子要卖，不会敲锣打鼓宣传，想先拿某些单位出来试试市场，而有兴趣的人数目前已经超过我们希望售出的数量。现房、超级豪宅、地段、房型各方面，我相信都是上海最好的，所以我们会审慎一点。
经济观察报：对现金回笼的要求没有那么紧张？
邓维聪：资金方面我们现在蛮健康的。比如上海国金中心IFC、上海环贸广场ICC、还有中环广场，加起来光是租金收入差不多一年超过25亿。
当然在周转方面也要有些考量，要考虑投资回报，不会一个房子放十年才卖完，那赚多少钱都不够付利息的。有些决定我们还是要做，比如租售组合的标准等等。
经济观察报：在国内其他城市的项目怎么样？
邓维聪：苏州还不错，湖滨四季项目首期的140多套卖了120多套，还剩十几套尾盘，二期也开工了。苏州我们有三个项目，纯独栋别墅项目湖滨四季还在卖，是当地最高价，另外还有商业综合体苏州环贸广场ICC和四季酒店，都还在盖。我们和华润合资的杭州和无锡项目，也都还好。
经济观察报：你刚提到租金增长很稳定，但我们知道现在政策上对公款消费非常严格，是否对你们有影响？
邓维聪：你说的这一点，不光是政府的原因，是整个经济不好，消费者必须要省钱。
但是我一直说Winner takes all，我们在上海的租金收入，每年都是百分之十几的增长，去年上海国金中心IFC的商业营业额超过40亿（不包括苹果专卖店）。IAPM商场开业一年多，状况也在逐步变好，每个月的营业额也过亿。
比如说上海国金中心IFC，名声做出去了，现在有30%~40%的客流比例是外地人；比如上海IFC里的丽思卡尔顿酒店，平均入住率是90%以上；还有上海IFC的酒店式公寓国金汇，平均入住率也超过90%。很多外地客人来住一两个晚上，同时也购物消费，这个组合的模式蛮成功的，所以营业额在不断增长。另外一方面，我们这几年也没有很大的竞争。上海环贸广场ICC也想效仿这种模式，租金不比现在差，某些店铺比上海IFC商场的还高一些。
经济观察报：一些商业地产企业比如万达，在大力地拥抱电商。
邓维聪：我都蛮佩服王先生，他有很多点子，不断有新的东西出来，搞电影院、文化，这些东西其实在国内还是蛮缺乏的。
但我们的商场受网购影响很小，顾客过来不光是买东西，吃喝玩乐可以逛一天，晚上可能吃个饭，看个电影才走。
经济观察报：你的意思，中低端商场会受到冲击？
邓维聪：中低端的、城乡结合的，面向工薪阶层的，我觉得会受到冲击。所以我们一定要做最高端的，经济不好的时候，还是有人会吃鲍鱼，但是经济不好的时候，有些人就不见得去打的了。我不能说面向中低产客群的不好，但其中有隐忧。如果市场一转，假设商场里面有100个租户，其中30个倒闭了，就麻烦了。
经济观察报：但是全中国只有那么几个城市能承载像上海国金中心IFC这样的项目。
邓维聪：所以我们的重头还是放在上海，上海环贸广场ICC、上海国金中心IFC、滨江凯旋门，都在上海，这个城市最有高端项目的气氛。因为上海是一个很集中的城市，各方面都做得非常好，有五六百公里的地铁，30分钟就可以去很多地方，别的城市不行，北京、广州都不行，它们有很多所谓的豪宅，已经跑到郊区，那就不是真正的豪宅了。
经济观察报：你现在觉得上海高端的库存结构，整体压力大吗？
邓维聪：大，限购是最大问题，尽管前面也有放松，但也是有条件的。上海其实也可以啊，10万块以上的放松，也不会影响民生，银行放贷款也没什么风险，为什么不这样做呢？
当然政府的操作一定要很高明才可以，高端放开，同时也要给真正需要住宅的中低收入者提供保障房，这个目前做得还是少。
经济观察报：你如何看待现在的土地市场？
邓维聪：地方政府蛮尴尬，很多地都不敢拿出来。每一个类型的房地产，商业有没有过剩？过剩。住宅过不过剩？有很多地方也过剩。所以政府必须要面对这个事，有些地方不要再浪费钱盖商业房地产。上海附近一个城市的工业园区，正在盖一个700米的CBD中心，我请问，除了蚊子和老鼠之外，谁要去？没人去的。
全国都在建CBD，影响到土地市场。但是整个城市规划里商业和住宅的比例怎么样是合理的？人口和住宅的比例怎么样是合理的？有几个城市认认真真去研究这个事情了？
不能以为有了商业房地产，里面就有多大税收，其实税收不大，你别以为上海IFC多好多好，能有多少企业要进上海IFC啊，北京都没有几栋，很多二线三线城市，还搞CBD，这根本就是土地资源的浪费。
我相信，不久的未来，政府必须要正视这个问题。如果政府让商界去厘定规矩，会比较好，我觉得中民投是好的东西。
经济观察报：最近上海挂出的董家渡地王，你们会有兴趣么？
邓维聪：我们应该不会考虑，只有徐家汇[0.00% 资金 研报]中心做了差不多一半以上才考虑做别的。
我们的主要精力放在上海，住宅我们也想做一点，还想做些不同的产品，但是必须要拿到好的地，可是每次地出来，太贵，很多时候拿不到地，目前好的地也没拿出来。
经济观察报：内地的开发商正在由过去学香港模式转到学美国模式，包括九龙仓也讲向内地开发商学习快周转，你怎么看这个问题？
邓维聪：加快周转不仅是房地产，而是全世界所有商业模式的要求，周转太慢，资金回不来就会死掉，如果发展商要加快资金的流动，必须市场是对的，没有市场的话，也很难。
老实讲，我没有认真研究过他们的快周转，但我知道如果是很高档的东西一定要精雕细琢，十几年前来的时候也研究过，本地发展商为什么这么快，我们也做不到，如果加快的话，品质就一定会下来。除非你后面有很大的金主给你钱，但我相信现在没有开发商有这样的金主。
对我们来讲，还是品质第一，产品第一。我们也会考虑自己优势在哪里，劣势在哪里，劣势我们就不做，比如说，杨浦（上海非中心市区）的住宅我们就不做，那个必须要快，利润很薄。我们可以投上海IFC，可以慢慢做，十年八年有些增值，这是win win 的，最主要是现金够。
新鸿基40几年累积下来，除了人和经验之外，还有很多现金，所以这方面是我们很重要的一环。
我们跟本地的发展商还有一个做法不同，每一个项目都有一个自己的公司，不会因为一个项目不好连累到其他项目，这对我们来讲也很重要。我们很小心去做这个事情，外人很难明白，怎么这么慢。是慢了一点，但是很稳健。
另外，我们的贷款渠道都比本地发展商的要广很多，还可以利用母公司资源。
所以这些是我们的本钱，有了之后，必须要保护它，不能砸掉这块招牌。
经济观察报：你怎么看当下针对房地产市场的金融政策？有人讲太紧了。
邓维聪：我不认为它应该收得这么紧，也想不到什么东西有这么大的风险。全世界最赚钱的银行是哪里？中国。钱来的利息是1%~2%，贷出去7%~8%。
可能这方面内地比较保守，因为它牵连的太多，不单是房地产，还要牵扯到政治、社会。国外不一样，银行坏账率是百分之十几也没关系，不会影响很多，因为国外的金融体系比较规范，也没有这么大的利率剪刀差，问题不一样。
所以对现在政府一直提的金融改革，我还是很乐观的。
经济观察报：现在内地地产商谋求转型，已经不仅仅限于住宅转商业，还有的转向物流、社区，甚至快消品、文化、旅游等等。新鸿基是否有地产之外的开拓计划？
邓维聪：物流、电信这些我们本来就有。国内企业碰到天花板，因为住宅模式是太容易学了，得房率高一点点，窗户朝南，房子就卖掉了。当然转型不排除是为主业做一些东西，这一种提升的过程是需要的。
现在很多企业转型到其他行业，我觉得蛮可悲的。有人说房地产遇到天花板，我觉得未来几十年，前途还很大。虽然现在看起来，商业房地产需要很多的时间来消化，但是消化的过程永远都比预估的要短，因为经济、人口还是会增长下去，天花板还远。
过去就是因为市场不成熟，随随便便就可以进入。现在这个行业竞争太大，政府干预太多，比过去要困难很多，必须拿出两把刷子，资本要够，现金要够，才能做一个好的发展商。 |
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发表于 2014-9-23 09:28:10
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