关于徐家汇中心的完全解释

zip · 发表于 2014-1-17 12:40:18

本帖最后由 zip 于 2014-1-17 12:44 编辑

论坛上对徐家汇中心的猜测比较多，觉得有必要普及一下正确的东西

首先最基本的这个项目的概况
如图所示徐家汇中心共有5个不同的地块组成
其中最大的150-09地块限高370米。
这里普及一个常识：一块地限高370并不代表他只能建设1栋370米的楼。他可以建设2栋370 3栋370 前提满足容积率和日照的要求
所以有人说徐家汇中心两栋副楼是90米是完全不正确的。限高90米的地块是150-1-A地块，与主地块不是一个东西

wask · 发表于 2014-1-17 12:44:11

现在就是在猜测150-9这个最大的地块会造几栋楼，除了370的，还会有几栋副楼，多高，这是关心的，其他都清楚，也都无所谓

zip · 发表于 2014-1-17 12:45:42

本帖最后由 zip 于 2014-1-17 12:47 编辑

这是基本的概况。那新鸿基如何开发这个项目呢？

其实新鸿基的方案在2年前就开始筹备，所以基本不会有太大的改观
两年前的出版方案

新鸿基2013年报版

zip · 发表于 2014-1-17 12:46:40

本帖最后由 zip 于 2014-1-17 12:56 编辑

如上图主地块就是由一栋80层的主塔楼和两栋稍矮一点的组成。
2012和2013的方案区别就是两栋副楼的高度降低加到了裙楼上。

新鸿基的开发是这样。
除了主楼和商场（主楼大约18万方，商场地上面积18万方，占整个项目地上面积的60%）持有，其他地块和两栋副楼全部出售（占40%）
两栋副楼的面积大约在6万一栋。个人估计在35-40层左右，高度会在150米左右

wask · 发表于 2014-1-17 12:50:18

帅啊，感觉副塔楼比港汇还高啊

tmz · 发表于 2014-1-17 12:54:22

三幢不如错开，都放一个平面上后面楼的采光就彻底悲剧，前面的广场有点浪费可以弄点小矮楼。

zip · 发表于 2014-1-17 13:00:08

另外有人会问会不会加高？
首现加高肯定是企业的意愿，需要经过公示和审批程序就OK.
但问题是这种可能性大么?新鸿基和政府已经接触N年了，该谈的条件早就全部谈好，土地出让的各种条件很早就定了，为什么还要浪费这3个月时间呢？

另外新鸿基是盈利性的企业，对他来说收益才是最大的。
上海缺少大体量的高端商业，徐家汇中心地块应该是唯一可以打造30万方商场的市中心地块了。
所以新鸿基自然而然会加大商业的体量。

zip · 发表于 2014-1-17 13:01:21

另外副楼两栋是要对外出售的，所以6万左右的体量非常适合做企业的总部大楼。所以两栋副楼的高度不会很高，方便出售。

总的来说徐家汇中心方案应该就如2013年报版本不会有太大的变化。
大家可以少些无用的猜测。

期待他早日开工！

wask · 发表于 2014-1-17 14:43:47

回复 8# zip

出售的那两栋楼不是副楼吧，出售的两栋应该是限高90米的，

wask · 发表于 2014-1-17 14:46:11

回复 4# zip

两栋副塔楼如果只有150的，有点太不匹配了，不过这个可能性非常大，因为离港汇太近了，所以副楼的高度，不会超过港汇，

唉，那我宁愿两栋副楼变为一栋200+，

zip · 发表于 2014-1-17 14:56:37

回复 zip

出售的那两栋楼不是副楼吧，出售的两栋应该是限高90米的，
wask 发表于 2014-1-17 14:43

除了主楼和商场全部是出售的。

wask · 发表于 2014-1-17 14:58:47

回复 12# zip

你看这个图片，

这里显示副楼是商场自持的，不是出售的

zip · 发表于 2014-1-17 15:01:35

回复 zip

你看这个图片，

这里显示副楼是商场自持的，不是出售的
wask 发表于 2014-1-17 14:58

这张图是我做的。。
Tower1 商场自持啊。。
Tower2 Tower3出售啊，写得很清楚

wask · 发表于 2014-1-17 15:02:40

本帖最后由 wask 于 2014-1-17 15:08 编辑

反正如果副楼只有150米的话，相当失望，就算不是200+，怎么说也要180+，虽然180比150只差30米

但是效果完全不同的，而且徐家汇150米的楼已经有了，200+也有了，就缺少180+

看看上海现在哪个新建的商业体，副楼不是180以上的，白玉兰的副楼也不止150，很多很多的副楼都不止150，

150的话，我坚决表示失望！

zip · 发表于 2014-1-17 15:08:51

反正如果副楼只有150米的话，相当失望，就算不是200+，怎么说也要180+，虽然180比150只差30米

但是效果完 ...
wask 发表于 2014-1-17 15:02

150米是毛估的。今年看方案公示把

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