上升中的合肥商业，有哪些精彩与期待？

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上次楼主发过合肥的市调图集，这次就深入写一下合肥的城市商业；
有错漏之处，还请合肥的版友指出。以下为正文：

上升中的合肥商业，有哪些精彩与期待？

（合肥淮河路步行街的西端入口）

#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）

新华网、奥雅设计、GUCCI、合肥罍街文化旅游发展有限公司、金大地东西街、西安SKP等，本文为「新商业LAB」原创内容，文中所用图片如未标注，均为「新商业LAB」原创作品，未经授权，严禁转载或使用！

前言

近两年，顺应中部崛起的战略机遇，常驻湖北武汉的「新商业LAB」，先后到过湖南长沙、江西南昌、山西太原、河南郑州等城市做过商业市调；同时，我们也不会错过「长三角」与「中三角」之间的战略要冲——安徽省会合肥。

在合肥期间，LAB君看过繁华的四牌楼商圈、活力的三里庵商圈、崛起的政务区商圈及巢湖北岸的滨湖商圈等，也和当地商场同行进行了多次坦诚交流；LAB君还看到了很多来合肥开店的武汉品牌，在市调时，我们还得到了在武汉开店的合肥品牌的全程协助。

而让LAB君困惑的是，我们看到了一座处于商业上升期的活力之城，但有关合肥商业的报道却并不多，以致国内外的品牌方及同行对于合肥的认知，都较为模糊。那么以下，就让我们来共同解惑；有关合肥SKP的相关信息，LAB君也会在下文中予以解析。

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01

特殊区位与逆袭之路

华东&中部+南方&北方

在中国的7大地理分区中，安徽一直属于「华东地区」。于是，安徽的发展战略，特别是在人才互动及产业互补等维度，即便隔着江苏与浙江，安徽及合肥都是最积极主动融入「华东龙头」上海经济圈的省份及省会之一。
而2006年横空出世的《促进中部地区崛起战略》，又将安徽与湖北、河南、湖南、山西、江西这6省明确为「中部地区」。于是，如今的安徽，既是华东，也在中部，更自我定位为协同中部与东部发展的引领板块与战略枢纽，作为省会的合肥自然奋力争先。

（合肥因发源于此的南淝河和东淝河而得名 @新华社）

关于安徽及合肥是北方还是南方，也有争论。因为中国南北地理分界线「秦岭淮河线」正好横穿安徽，皖北的多座城市可谓名正言顺的北方，而合肥所在的皖中在地理上确属南方，即便皖南的部分城市并不认同。坐拥南北，融汇东西，也正是合肥的区位特点。

但对地处枢纽中心的省会城市而言，强则「海纳四方」，弱则「众强环伺」。有着3000多年建城史的合肥，虽一直是江淮地区的政治、商业及军事重镇，在成为安徽省会之后，经济建设及商业发展却一度滞后，甚至曾被称为「中国存在感最低的省会之一」。

（合肥周边，南京、杭州甚至是徐州都规划了辐射安徽的跨省经济圈（新商业LAB制表，仅供参考））

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城市进取带动商业腾飞

在很长一段时间里，由于安徽的整体经济实力较弱，叠加周边经济强省的虹吸效应，特别是位于合肥以东直线距离仅不到150公里的另一座华东核心城市南京的存在，使得合肥的经济建设及商业发展一直「受制于人」。

转机发生在2010年前后，借助「中部崛起的东风」，合肥积极推动工业立市及科技创新，在城市扩张及人口吸纳等方面也大胆前行；合并巢湖后，又明确了向西和向南发展的城市战略，特别是政务区及高新区的城市建设及招商引资，合肥成绩斐然。

（合肥政务区天鹅湖周边的城市风貌 @奥雅设计）

城市发展也带动了商业进步，万达集团、华润置地、银泰百货等国内头部商业地产开发商开始陆续进驻，合肥也迎来了城市商业突飞猛进的高速发展期。

在2010年之后的几年中，从传统商圈到城市新区，代表新势力的安徽首家重奢商场及一众中高端购物中心全面开花，合肥也迎来了GUCCI、LOUIS VUITTON、PRADA、Cartier等首进安徽的国际一线品牌。

（2011年，安徽首家GUCCI精品店在合肥包河万达广场万千百货开业 @GUCCI）

（2012年，安徽首家LOUIS VUITTON及PRADA精品店亮相合肥银泰中心）

外来商业企业的精彩表现，也催动了本地商业企业的觉醒。在合肥市场占有相当份额却进步迟缓的合肥百货大楼集团股份有限公司（简称：百大集团），也开始推进一系列改造升级。合肥相对滞后的商业氛围、商业理念、商业人才等，终于得到快速补强。

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02

一路西南的城市商业

主要商圈及商业企业

合肥的城市商业原点，正位于老城的淮河路周边，经过向西和向南发展，逐渐形成了四牌楼、三孝口、黄潜望、马鞍山路这4大传统商业聚集地；在合肥近20年的高速发展中，城市商业重心又进一步向西南移动，三里庵、政务区、滨湖等新兴商圈快速崛起。

（位于合肥主城西南方向的7大商圈示意图（新商业LAB制表，仅供参考））

除以上位于主城西南方位的7大商圈之外，依据《合肥“十三五”商贸流通业发展规划》，位于主城东部及北部的站前、濉溪路、四里河这3大商圈也属于合肥重点打造的10大商圈之列。相对而言，合肥城市商业向西和向南发展的趋势更为明显，也更有机遇。

目前，深耕合肥的商业企业主要来自本土及内地。其中，百大集团（10多个项目）、银泰百货（6个项目）、华润万象生活（5个项目）、万达集团（5个项目）等组成了第一梯队；汉博商业、万科印力、中信资本、世纪金源等构成了更广大的中坚力量。

（位于政务区商圈的合肥万象城夜景 @图源网络）

同时，当下布局合肥的港资、台资、外资商业企业并不多，在营项目为正大集团旗下的合肥正大广场（2019年开业），在建项目有瑞典英格卡集团旗下的合肥荟聚（预计2023年开业）。

（位于城北的合肥荟聚效果图）

以下，LAB君将顺着合肥城市发展的主要方向，从老城一路西南，逐一解读四牌楼、三里庵、政务区（环天鹅湖）、滨湖这4大特色鲜明的商圈。合肥的城市商业现状及未来的发展蓝图，或可在下文中找到答案。

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最繁华的四牌楼商圈

一条淮河路，半部庐州史。从唐宋时的「十字街」，到明清时的「后大街」；再从上世纪50年代至今，历经合肥百货大楼（百大集团前身）开业，及淮河路以南「安徽第一路」长江路多次改造提升，这里逐渐发展为集商业、文化、旅游等为一体的大型商圈。

（四牌楼商圈示意图（新商业LAB制图，仅供参考））

如今，这里有「安徽独家重奢商场」合肥银泰中心（改造自原华侨饭店），有「安徽首条百亿街区」淮河路步行街，有已成为「城市记忆符号」的合肥百货大楼及改造升级后的百大鼓楼名品中心，还有从菜市场改造为「国潮时尚街区」的中市街等。

（合肥银泰中心主入口）

（入驻的国际一线大牌）

（在中庭集中布置的近20家美妆品牌岛柜）

（商场L1正在改造升级的时光长廊(摄于2022年8月)）

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（淮河路步行街的街景）

（淮河路步行街的街景）

（淮河路步行街的街景）

（周边的海亚大世界）

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（步行街之上的百大鼓楼名品中心金座）

（商场7F的天井区域）

（商场8F的「罍+村」主题美食街平面图）

（「罍+村」主题美食街一景）

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（中市街的入口）

（中市街的市集）

（中市街的户外美食街）

（中市街的「星际熊」巨型IP）

除热闹的商业体之外，四牌楼周边还有多处见证合肥千年历史与现代蝶变的新老城市景点，如三国时曹操在此筑台练兵的「教弩台旧址」， 及位于淮河路步行街之上的「李鸿章故居」，还有代表城市发展变迁的「老市府广场」及风景秀丽的「逍遥津公园」。

（步行街上的教弩台旧址）

（步行街上的李鸿章故居）

在2021年，面向大众客群的淮河路步行街年客流超8100万人次，同比增长58%，年营业额达114.5亿元，同比增长17%；面向高端客群的合肥银泰中心（商业体量约9万㎡），年营业额达31亿元；同时，老牌的百大集团旗下商场也有上佳表现。

未来，随着合肥银泰中心二期（商业体量约6万㎡）的开业，及淮河路步行街持续推进的「主街繁华时尚，后街市井逍遥」的形态更新，多核组成的四牌楼商圈始终在不断进化；即便地处空间相对狭小的老城之中，这里也无愧于合肥如日中天的顶级商圈。

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最活力的三里庵商圈

从四牌楼沿长江中路向西，穿过三孝口，直抵「安徽第一座高标准公路立交桥」五里墩立交桥；从上世纪50年代的农田水塘，到如今高校林立、热闹活跃、交通便利的城市新区，三里庵也崛起为合肥最具人气的城市级商圈之一。

（三里庵商圈示意图（新商业LAB制图，仅供参考））

如今，这里有2004开业的「安徽首家一站式购物广场」合肥国购广场及2014年开业的国购广场（IFC店），还有2013年开业的定位「城市生活休闲中心」的合肥之心城；而家乐福、海底捞、外婆家、十二光年等城市首店更彰显了商圈不断增强的市场号召力。

（合肥之心城的外广场）

（合肥之心城的中庭空间）

（场内UNIQLO年销售额近8000万，排名安徽第一）

（场内的国际美妆品牌）

商圈的主力客群，正是来自周边中国科技大学、安徽大学、安徽农业大学、安徽科技大学、安徽中医学院等的约15万在校师生；更得益于周边年轻学生的蓬勃活力，三里庵商圈在抖音等社交平台上的出镜率排名全市第一，三里庵地铁站的日均客流也位列全市第二。

（合肥之心城外广场工作日的客流）

在2021年，仅有三座商场、一座百货（大洋百货位于合肥之心城内）的三里庵商圈，可谓是合肥单店客流及坪效最高的商圈之一；如商业体量约11万㎡的合肥之心城，年客流超1800万人次，年业绩超19亿元。年轻、活力、潮流等，正是三里庵商圈的特色标签。

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更现代的政务区商圈

从三里庵再向西南，达到一处美丽的城中湖，周边正是高楼林立的新城中心「合肥政务文化新区」（简称政务区）。在上个世纪，这里还是一处遍布荷叶地及养鱼塘的乡村市集「双桥集」；而从本世纪初开始，荷地鱼塘被修整连片，进而形成现在的天鹅湖。

围绕天鹅湖，合肥构建了新的政治、文化及商业中心，特别是合肥市ZF从庐阳区迁址至政务区形成的带动作用，使得「天鹅湖CBD」快速成长为代表合肥新形象及发展新方向的城市封面，且已成为合肥高端写字楼最密集、高端酒店最多、人口密度最大的区域。

（政务区（环天鹅湖）商圈示意图（新商业LAB制图，仅供参考））

在周边的众多商场中，开业于2015年的合肥万象城，虽是商圈的后起之秀，且经历了初期人气不足等的多重考验，仍凭借出众的运营能力及强大的资源优势，终于在2020年前后开启了逆袭之路，商场的品牌阵容、人气业绩持续提升，逐渐成为合肥的商业旗舰。

（合肥万象城的主入口）

（入驻的蔚来空间及户外街区入口）

（商场的内装风格）

（国际美妆品牌的入驻使L1层已近满铺）

（新引入的TORY BURCH等轻奢品牌）

（从商场屋顶遥看合肥君悦酒店）

目前，受限于物业先天条件及商业操盘能力，政务区商圈的两极分化明显，合肥万象城、天鹅湖万达广场、银泰百货政务店等商场业绩向好，而其他商场则面临各种挑战；或许，这里需要有新的积极变化，以赋能商圈新的进阶之路。

我们已然可以预见，拥有18万㎡的商业体量、在2021年取得年客流超1850万人次（同比增长115%）、年销售超29.7亿元（同比增长40%）的合肥万象城，加之华润大厦写字楼、合肥君悦酒店等强势物业组合，项目的未来或有新的突破。

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竞争激烈的滨湖商圈

从天鹅湖继续向南，越过合肥南站高铁站及开发中的洛岗ZY公园，再跨过十五里河，在滨湖国际会展中心至巢湖北岸之间，正是合肥近10年里发力建设的定位「大湖名城、创新高地」的滨湖新区，也是楼盘密集、商场众多、宜居宜游的滨湖商圈。

与政务区的发展类似，随着安徽省ZF及管辖的几十家局级机构陆续搬迁至滨湖新区，板块的整体价值得到快速提升；但与商务属性更强的政务区有所不同，滨湖新区的居住、旅游、文化、会展等属性更为突出，使得周边的商场更偏重于家庭及文旅定位。

（滨湖商圈示意图（新商业LAB制图，仅供参考））

从最早开业的合肥滨湖世纪金源购物中心（后改名合肥方圆荟滨湖店），到随后的合肥万达茂（后改名合肥融创茂），及合肥悦方IDMALL与银泰百货合肥滨湖店等，商圈以方兴大道为界，逐渐形成南北两大商业聚集地；特别在北部，密集分布着多家商场。

目前，竞争激烈的滨湖商圈也面临严重分化；其中，精准定位家庭亲子客群的合肥悦方IDMALL（商业体量约10万㎡）表现更佳，在2021年取得了年客流1200万人次、年销售7亿元的成绩；而合肥方圆荟滨湖店的体量更大，合肥融创茂的定位更侧重文商旅。

（合肥悦方IDMALL外景）

（商场的中庭空间）

（场内的亲子氛围）

（新入驻的具有徽派风格的秦汉胡同国学书院）

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另据LAB君了解，商圈内定位最高且拥有「轻奢+美妆」品牌阵容的银泰百货合肥滨湖店（2018年开业、商业体量13万㎡），虽在开业初期表现较好（年销售额超10亿元），但当前定位与周边客群仍有相当偏差，已在规划更侧重潮流时尚的定位调整。

（银泰百货合肥滨湖店外围）

（场内的内装风格）

（场内的美妆区）

（场内的腕表区）

除以上商圈之外，合肥还有多个颇具特色的商业街区，如位于马鞍山路商圈的「罍街」，及地处政务区商圈以北的「金大地东西街」（原金大地1912）等，都是融合徽派文化、地域美食、艺术氛围、青年活力等的创新型商业项目，也都收获了消费者的青睐与市场的好评。当然，它们也大多位于城区的西南方向。

（罍街的夜景 @图源官方）

（金大地东西街举办的跨年音乐节 @图源官方）

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03

重重挑战与更多惊喜

看过合肥城市商业活力精彩的A面，我们也不会回避面临挑战的B面；而展望未来，这座城市的商业发展或还有孕育之中的惊喜与期待。

寒潮之下与夹缝之中

其一：分化严重，泛而不强。LAB君在市调中发现，合肥的商业地产增长较快，但优质商场的数量并不多，表现也不够强；放眼整个城市，在城东、城北、天鹅湖及滨湖周边，都有或经营冷清、或多次被转手、或持续沉沦的商场。究其原因，先天条件差、运营能力弱、无永续经营理念等，从开始就注定了结局。

（位于政务区商圈的花生唐城市生活广场 @图源网络）

其二：地产寒潮，项目暂停。当下地产行业的隆冬，让很多所谓「住宅+商业」双轮驱动的房企陷入困境，而合肥楼市整体存在的泡沫又使危机不断加深，以致在主城区内都有多处「暂无进展」的大型商业项目。或许，它们都在等待新的「白衣骑士」。

（位于城北的合肥苏宁广场效果图）

其三，外流严重，新的挑战。据LAB君了解，合肥的高端客群更愿意去南京消费；而合肥银泰中心的主要客群，则主要来自皖中和皖北。随着徐州德基广场的开业预期，不仅将进一步分流安徽省内的高端客群，也将与南京德基广场形成更有压迫性的「掎角之势」。

（计划2024年开业的徐州德基广场效果图（仅供参考））

其四，好高骛远，缺乏实际。再来谈万众期待的合肥SKP，LAB君仔细研究过所谓的五个选址，也侧面了解过相关事宜；但LAB君的看法是，SKP来合肥的可能性微乎其微。

先前的信息，更多体现了合肥单方面的强烈意愿，可理解为合肥希望引入SKP做强本地高端商业以抗衡周边的强势商业城市；然而，顶级商业项目的落地及选址，更强调所在城市的辐射能级及整体氛围。LAB君得到的消息是，SKP在未来落子「位于江苏的另一座安徽核心城市」的可能性，反而更大。

（西安SKP的夜景 @图源官方）

（南京新街口商圈夜景 @图源网络）

相对而言，合肥似乎应该更切实际地全力改善存量商业的经营环境，配合地标型商场的升级焕新；但LAB君看到的是，合肥万象城建成时就在临潜山路一侧预留了地铁站对接口，但地铁3号线却在项目北面「硬生生拐了个弯」，似乎合肥大剧院比「合肥万象城+合肥体育中心」的组合更具吸引力。

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期待存量商业的晋级

在LAB君看来，合肥城市商业未来最大的「变量与惊喜」，特别是具有引领性的重奢商业项目，或更多地来自于本地存量商业的扩建及蝶变。

例如，商业体量约6万㎡的合肥银泰中心二期项目，或既将引入包括Hermès、DIOR、BALENCIAGA等首进安徽的国际一线大牌，也将在B1层带来全新升级的国际美妆区，并将与一期项目紧密连接，打造出更有时尚感、更具影响力的旗舰型商业项目。

（合肥银泰中心整体效果图（仅供参考））

（一期及二期项目之间的空中连廊室外效果图（仅供参考））

此外，得益于近两年的优异表现，合肥万象城也正在规划下一阶段的整体提升；且多家国际一线品牌已到现场进行了考察及选址。或许，静待其变，会有惊喜。

（合肥万象城的前景值得更多关注）

除高端市场的增量之外，在更广阔的大众市场，随着龙湖合肥瑶海天街的开业及即将入市的合肥荟聚，拥有更强商业操盘能力的新势力正在布局合肥，加之特色项目的市场口碑及本地企业的自我更新，合肥商业的前景无疑将更加多元、更为有趣、更显魅力。

未来，「新商业LAB」也会持续关注合肥的商业动态及优质项目，我们也会继续带来有关霸都商业的深度报道。

——END——

wgz2022786

那么银泰二期的门神到底是哪些,都年底了还没消息吗